第一章 總則
第一條 為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施城市更新項(xiàng)目，理順城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商公開招引的相關(guān)工作流程，在城市更新過程中貫徹落實(shí)國家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法>的通知》（東府〔2018〕40號(hào)）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號(hào)）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法>的通知》（東府〔2020〕14號(hào)）及國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。
第二條 本操作指引適用于所有拆除重建范圍內(nèi)主要為集體土地的單一主體掛牌招商城市更新項(xiàng)目。
第三條前期服務(wù)工作主要內(nèi)容：
?。ㄒ唬┚巿?bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/p>
（二）核查和確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；
?。ㄈ┱髟儾粍?dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；
（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；
（五）場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查；
（六）確定政府（集體）綜合收益；
?。ㄆ撸┚巿?bào)掛牌招商方案等。
前期服務(wù)商協(xié)助政府完成更新單元單一主體掛牌招商的一系列前期工作，并非土地最終參與改造或開發(fā)的單位。
第四條 本操作指引印發(fā)實(shí)施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商的，要求統(tǒng)一經(jīng)鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議同意，并實(shí)行層級(jí)備案，禁止開發(fā)商在前期服務(wù)以外通過簽訂意向協(xié)議、合作協(xié)議、框架協(xié)議或其他形式圈地囤地。
第二章 項(xiàng)目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求
第五條 集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商實(shí)施前期服務(wù)工作時(shí)，可優(yōu)先考慮以下情況:
（一）報(bào)名企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、資信情況；
?。ǘ﹫?bào)名企業(yè)注冊(cè)資本、總資產(chǎn)和自有資金；
?。ㄈ﹫?bào)名企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、己開發(fā)的城市更新項(xiàng)目成果和竣工銷售的面積；
?。ㄋ模┢渌P(guān)于報(bào)名企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、信用狀況、開發(fā)能力等方面的情況；
?。ㄎ澹┘{入人民法院失信黑名單的企業(yè)或該企業(yè)、企業(yè)法定代表人控股的其他企業(yè)均不得報(bào)名參與前期服務(wù)商招引工作。
前款規(guī)定的報(bào)名企業(yè)情況，可包括報(bào)名企業(yè)的股東企業(yè)、間接持有報(bào)名企業(yè)的股權(quán)（或股份）的企業(yè)及其他與報(bào)名企業(yè)在股權(quán)上具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)的情況，具體以招引方案的規(guī)定為準(zhǔn)。
服務(wù)商參與報(bào)名時(shí)，須提交服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書。
服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策程序和鎮(zhèn)人民政府審批后可延期。鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同管理規(guī)定對(duì)服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。
第三章 申請(qǐng)公開招引前期服務(wù)商的實(shí)施流程
第六條 申請(qǐng)公開招引前期服務(wù)商的主體須為股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，按以下程序?qū)嵤?/p>
?。ㄒ唬┚幹普幸牧?/strong>
集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)鎮(zhèn)人民政府確定的更新單元范圍，編制公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議），并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定履行民主決策程序、公示。
?。ǘ?/span>組織材料報(bào)批
公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）通過民主決策程序后，集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)人民政府提交公開招引前期服務(wù)商的授權(quán)申請(qǐng)，具體申請(qǐng)資料應(yīng)包括:
1、集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開展前期服務(wù)商招引工作的請(qǐng)示；
2、民主決策程序資料（明確同意更新單元改造、招引方案材料、民主選取前期服務(wù)商的投票方式等內(nèi)容）；
3、前期服務(wù)商招引方案及服務(wù)協(xié)議（擬稿）；
4、更新單元紅線圖；
5、公示證明；
6、其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。
公開招引方案應(yīng)根據(jù)本操作規(guī)范明確服務(wù)商的具體工作內(nèi)容、費(fèi)用結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式，不得設(shè)定與完成前期工作關(guān)聯(lián)不大的報(bào)名要求。集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作階段提前開展拆遷補(bǔ)償工作，可由服務(wù)商墊付補(bǔ)償資金，但拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體簽訂，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人確認(rèn)為該集體經(jīng)濟(jì)組織。
以上資料整理后，提交到鎮(zhèn)城市更新中心進(jìn)行受理。
?。ㄈ?/span>層級(jí)審查審議
鎮(zhèn)城市更新中心初步整理申請(qǐng)材料后，征求鎮(zhèn)自然資源分局、規(guī)劃所、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、集體資產(chǎn)交易管理中心等相關(guān)職能部門意見后，從合法性、合理性、可行性等方面對(duì)招引方案等申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查。申請(qǐng)材料根據(jù)審查意見修改完善后，由鎮(zhèn)城市更新中心上報(bào)鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議。
?。ㄋ模?/span>發(fā)布公告，接受報(bào)名
經(jīng)鎮(zhèn)黨政人大領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議通過后（更新單元面積500畝或以上的，需報(bào)給市人民政府審批），集體經(jīng)濟(jì)組織按照審議通過的方案公開選取前期服務(wù)商。集體經(jīng)濟(jì)組織須將招引公告（含服務(wù)協(xié)議）同時(shí)在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門戶網(wǎng)站、《東莞日?qǐng)?bào)》、村委會(huì)公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于15日。意向單位就選取前期服務(wù)商事項(xiàng)在鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易管理中心進(jìn)行報(bào)名，報(bào)名時(shí)間截止后5個(gè)工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)成立的資格審查小組負(fù)責(zé)審查有關(guān)報(bào)名單位資格，并由鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易管理中心書面回復(fù)相關(guān)報(bào)名單位。
（五）公開選定服務(wù)商
1、經(jīng)審核，只有1家企業(yè)符合資格條件的，直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商；
2、經(jīng)審查，若有2家及以上企業(yè)符合資格條件的，由審查小組將相關(guān)資料轉(zhuǎn)交該村股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，在收到資料后按照《東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法》（東府〔2020〕14號(hào)）文件要求10天內(nèi)依權(quán)限組織召開股東大會(huì)或股東代表會(huì)議對(duì)報(bào)名人進(jìn)行集體決議，集體決議通過的1家確認(rèn)為前期服務(wù)商；
3、若沒有企業(yè)符合資格條件或集體決議未能確定前期服務(wù)商，該更新單元終止此次前期服務(wù)商招引工作。如需再次申請(qǐng)，要求重新按照流程實(shí)施。鎮(zhèn)城市更新中心、農(nóng)村集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)派員列席股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社股東大會(huì)或股東代表會(huì)議，做好錄影錄像等資料存檔。
?。┕窘Y(jié)果，簽訂服務(wù)協(xié)議
集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將確認(rèn)的前期服務(wù)商在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門戶網(wǎng)站、村委會(huì)公告欄公示不少于5個(gè)自然日，公示無異議后可簽訂雙方服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議以及民主決策會(huì)議相關(guān)錄影錄像材料需報(bào)鎮(zhèn)城市更新中心備案。
第四章 前期服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及支付
第七條 前期服務(wù)商費(fèi)用價(jià)格可以通過預(yù)詢價(jià)方式確定費(fèi)用總額的最高限價(jià)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最終依據(jù)市審批通過的單元?jiǎng)澏ǔ晒麛?shù)據(jù)進(jìn)行結(jié)算。
具體流程為：
?。ㄒ唬┯杉w經(jīng)濟(jì)組織向三家相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)進(jìn)行詢價(jià)；
?。ǘ┢髽I(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)。被邀請(qǐng)報(bào)價(jià)的三家企業(yè)可依據(jù)《鳳崗鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費(fèi)用核查表》（參考范本）（詳見附件）中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參考報(bào)價(jià)。
（三）集體經(jīng)濟(jì)組織以征詢的三家企業(yè)報(bào)價(jià)作為參考，最終擬定前期服務(wù)費(fèi)用價(jià)格總額的最高限價(jià)及更新單元收費(fèi)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。
第八條 前期服務(wù)商費(fèi)用按照“誰委托、誰支付”的原則處理，不與單一主體掛牌招商掛鉤，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式等內(nèi)容。
第九條 單一主體掛牌成交確定收購企業(yè)的，在集體經(jīng)濟(jì)組織取得貨幣補(bǔ)償款后的十個(gè)工作日內(nèi)，由集體經(jīng)濟(jì)組織一次性支付給前期服務(wù)商，但如在限期內(nèi)收購主體未能完成收購而終止掛牌的，則從該收購主體的競(jìng)投保證金中扣除相應(yīng)款項(xiàng)（不高于保證金的10%）作為該前期服務(wù)費(fèi)用撥付給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織于終止掛牌之日起十個(gè)工作日內(nèi)一次性支付給前期服務(wù)商。
如前期服務(wù)商未能在服務(wù)協(xié)議期內(nèi)（含延期）完成全部工作，以及更新單元的單一主體掛牌招商方案未能獲得審批或收購主體未能產(chǎn)生的，則已發(fā)生的所有前期服務(wù)費(fèi)用由前期服務(wù)商自行承擔(dān)，具體條款和要求由集體經(jīng)濟(jì)組織在編制招引方案中自行制定。
第五章 實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求
第十條 編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福饕獌?nèi)容包括：
?。ㄒ唬└聠卧秶⒉鸪秶?。
?。ǘ└聠卧母路较颉⒁?guī)劃用途。
?。ㄈ└聠卧偨ㄖ?guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值。
?。ㄋ模┕苍O(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。
第十一條 核查和確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：
?。ㄒ唬┑谝活悾杭w土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織；
?。ǘ┑诙悾阂婪ǖ怯浀耐恋厥褂脵?quán)人、房屋所有權(quán)人；
（三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。
上述第三類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定確認(rèn)。
第十二條 征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時(shí)，應(yīng)對(duì)更新單元拆除范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行更新意愿征詢，并取得權(quán)益土地面積合計(jì)占比和人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人書面同意的意見。同意的事項(xiàng)至少包括:
?。ㄒ唬┩馄渌谢?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；
?。ǘ┩獍凑諉我恢黧w掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開股東大會(huì)或股東代表會(huì)議對(duì)更新意愿進(jìn)行集體決議。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項(xiàng)。
第十三條 擬定拆遷補(bǔ)償方案。組織擬定鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，征求宅基地及地上房屋權(quán)益人的補(bǔ)償訴求擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意并公示15個(gè)自然日后方可納入拆遷補(bǔ)償方案。
集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比一般不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價(jià)。
鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌底價(jià)，無需收購主體另行補(bǔ)償。
其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人補(bǔ)償可以根據(jù)實(shí)際需要，組織擬定拆遷補(bǔ)償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查。根據(jù)《東莞市建設(shè)用地開發(fā)利用土壤環(huán)境管理實(shí)施辦法（試行）》（東環(huán)〔2018〕310號(hào)）文件要求，前期服務(wù)商應(yīng)結(jié)合更新單元具體情況，開展場(chǎng)地環(huán)境初步采樣調(diào)查、收集單元地塊歷史沿革和利用情況等工作。
第十五條 確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定。
實(shí)物性收益包含：
（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o償取得的公共設(shè)施用
地、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜
合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；
?。ǘ┎疬w補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。
地價(jià)款包含：
?。ㄒ唬┱耐恋爻鲎屖找?；
（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。
“工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設(shè)施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價(jià)的比例不得低于40％，相關(guān)實(shí)物性收益價(jià)值按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的要求計(jì)算。
前期服務(wù)商根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、拆遷補(bǔ)償方案以及市城市更新政策相關(guān)計(jì)算要求,通過鎮(zhèn)政府委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出地價(jià)款起始價(jià)，連同單一主體掛牌招商方案一并上報(bào)鎮(zhèn)黨政班子聯(lián)席會(huì)議集體決策確定。
第十六條 編報(bào)掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括:
?。ㄒ唬└聠卧艣r，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；
?。ǘ└聠卧F(xiàn)狀，包括場(chǎng)地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；
（三）更新單元?jiǎng)澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；
?。ㄋ模炫普猩虠l件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等；
（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。
第六章 特殊情形
第十七條更新單元范圍內(nèi)集體土地涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織的，由各集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商后申請(qǐng)上報(bào)。
第七章 附則
第十八條 本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突，應(yīng)以上位法及制定主體層級(jí)較高的文件內(nèi)容為準(zhǔn)。
第十九條 本操作指引自印發(fā)之日起試行，有效期至2022年5月7日，由鎮(zhèn)城市更新中心負(fù)責(zé)解釋，《鳳崗鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》（鳳府〔2019〕47號(hào)），自本操作指引印發(fā)之日起廢止。
附件：鳳崗鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費(fèi)用核查表（參考范本）
