點擊查看政策文件（政策解讀）：石碣鎮(zhèn)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》的通知

    為規(guī)范我鎮(zhèn)城市更新工作，指導(dǎo)我鎮(zhèn)公開選定更新單元前期服務(wù)商工作，在城市更新改造過程中規(guī)范有序?qū)嵤﹩我恢黧w掛牌招商，石碣鎮(zhèn)規(guī)劃管理所草擬了《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目公開招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》（以下簡稱《指引》），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：

    一、《指引》出臺背景和意義

    為深入學(xué)習(xí)貫徹落實習(xí)近平總書記重要講話精神，全面準(zhǔn)確貫徹高質(zhì)量發(fā)展的根本要求，我市近年出臺了一系列改革優(yōu)化城市更新政策機制，全力推進城市更新提升城市品質(zhì)。引入前期服務(wù)商制度，以便規(guī)范有序地開展城市更新單一主體公開掛牌招商工作，建立公平、公正、公開的城市更新市場。我所草擬了《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）》，助推石碣鎮(zhèn)城市更新品質(zhì)提升。

    二、《指引》起草依據(jù)

    根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》(東府辦[2019]29號 )及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。

    三、《指引》的框架及主要內(nèi)容

    《指引》共七章，包含三十一條，具體內(nèi)容如下：

第一章總則。適用范圍：我鎮(zhèn)范圍內(nèi)公開選定前期服務(wù)商開展相應(yīng)前期工作的更新單元。開展更新單元前期工作可選擇的方式：鎮(zhèn)政府自行實施、委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實施、通過政府采購委托前期服務(wù)商實施和授權(quán)集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商實施。

    第二章前期服務(wù)商資格要求。我鎮(zhèn)人民政府可根據(jù)項目實際情況設(shè)定公平、公正、公開競爭的報名資格要求。明確了通過政府采購的應(yīng)具備六點條件，采用集體招引的除具備政府采購的六點條件，還應(yīng)綜合考慮七個內(nèi)容。服務(wù)時間為2年，涉及舊村改造的可延長至3年。

    第三章選定前期服務(wù)商操作流程。集體經(jīng)濟組織將擬啟動公開選定前期服務(wù)商的更新單元向鎮(zhèn)城市更新中心提交改造申請，鎮(zhèn)城市更新中心初審后，復(fù)函給集體經(jīng)濟組織。集體經(jīng)濟組織編制公開招引方案材料后，上報鎮(zhèn)城市更新評審小組。通過審查后，集體經(jīng)濟組織將公開選定前期服務(wù)商的有關(guān)事宜進行民主決策。報鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議通過后，集體經(jīng)濟組織就公開選定前期服務(wù)商有關(guān)事宜在相關(guān)網(wǎng)站及公告欄等發(fā)布公告，集體經(jīng)濟組織在規(guī)定時間內(nèi)受理企業(yè)報名，由農(nóng)林水務(wù)局審查企業(yè)報名資格，通過農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺公開選取前期服務(wù)商，經(jīng)集體經(jīng)濟組織召開股東代表大會或戶代表大會表決同意后簽訂服務(wù)協(xié)議，確定前期服務(wù)商。

    第四章前期服務(wù)費用的結(jié)算。通過政府采購或集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商，可以通過預(yù)詢價方式確定前期服務(wù)費用或底價。前期服務(wù)費用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，招引方在招引方案與服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時點與結(jié)算方式等內(nèi)容。

    第五章實施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求。前期服務(wù)商的工作主要內(nèi)容包括：編制更新單元劃定方案、核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益及編報掛牌招商方案。

    第六章部門職責(zé)。明確了自然資源分局、財政分局、農(nóng)林水務(wù)局、城市更新中心和規(guī)劃管理所相關(guān)業(yè)務(wù)部門的工作分工。

    第七章附則。指引自印發(fā)之日起實施，有效期三年。

    四、重要內(nèi)容解讀

    （一）前期服務(wù)商的具體工作內(nèi)容

    前期服務(wù)商的具體工作主要內(nèi)容，包括6項（編報更新單元劃定方案、核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補償方案、確定政府（集體）綜合收益和編報掛牌招商方案）以及其他開展更新單元改造的必要工作。

    1、編報更新單元劃定方案。包括更新單元范圍、拆除范圍；更新方向、規(guī)劃用途；更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

    2、核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益。在開展不動產(chǎn)權(quán)益核查工作時，需由有資質(zhì)的機構(gòu)進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果須經(jīng)鎮(zhèn)自然資源分局、不動產(chǎn)登記中心審核并加蓋公章，具體按照市相關(guān)政策要求執(zhí)行。不動產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：集體土地所有權(quán)人；依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；土地、房屋實際使用人。

    3、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開展不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時，應(yīng)對更新單元拆除范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)權(quán)益人進行意愿征詢，并取得其權(quán)益土地面積合計占比和權(quán)益人數(shù)合計占比均達90%以上的書面同意的意見。同意的事項至少包括：同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實施更新改造。

    4、擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時，應(yīng)廣泛聽取和尊重改造范圍內(nèi)權(quán)益人意見，擬定補償標(biāo)準(zhǔn)并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意。集體經(jīng)濟組織補償應(yīng)以物業(yè)補償為主，物業(yè)補償占比原則上不低于60%。集體經(jīng)濟組織補償條件納入拆遷補償方案，作為其擁有的各類不動產(chǎn)權(quán)益的補償，并列入掛牌底價。其他不動產(chǎn)權(quán)益人補償可以根據(jù)實際需要，由集體經(jīng)濟組織擬定對其他不動產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

    5、確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網(wǎng)上競價確定。實物性收益包含：單元劃定方案提出的政府無償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻的用地、用房；拆遷補償方案明確的集體經(jīng)濟組織的物業(yè)補償。地價款包含：政府的土地出讓收益；拆遷補償方案明確的集體經(jīng)濟組織的貨幣補償。

    6、編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：

    （1）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點、公共服務(wù)等）；

    （2）更新單元現(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產(chǎn)權(quán)益確認等情況；

    （3）更新單元劃定，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；

    （4）掛牌招商條件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發(fā)時間要求（如拆遷、開工、竣工時間要求）、成交方的其他責(zé)任等；

    （5）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。

    （二）前期服務(wù)商的資格要求

    1、供應(yīng)商參加政府采購活動應(yīng)當(dāng)具備下列條件：具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；具有良好的商業(yè)信譽和健全的財務(wù)會計制度；具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；參加政府采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

    2、兩個或以上法人或者其他組織可以組成一個聯(lián)合體，以一個供應(yīng)商的身份共同參加政府采購。參加聯(lián)合體的供應(yīng)商均應(yīng)當(dāng)具備上述條件。

    3、集體經(jīng)濟組織以民主決策程序公開招引前期服務(wù)商，除滿足上述要求外可根據(jù)項目的具體情況考慮以下方面：報名單位對省、市城市更新政策的了解、掌握與運用的熟悉程度；報名單位的資質(zhì)等級、資信情況；報名單位注冊資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力；報名單位的服務(wù)經(jīng)驗、服務(wù)項目數(shù)量或項目開發(fā)經(jīng)驗；明確是否允許聯(lián)合體報名、以及聯(lián)合體參與方式中相應(yīng)資質(zhì)的選取標(biāo)準(zhǔn)；納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報名。

    4、服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。

    5、除政府主導(dǎo)項目外，同一服務(wù)商（含以聯(lián)合體報名的所有參與單位及項目公司的所有股東企業(yè)）在石碣鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)開展前期服務(wù)商相關(guān)事項的項目不得超過3宗（已完成前期服務(wù)工作的項目不計）。

    （三）前期服務(wù)商招引流程

    1、通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關(guān)規(guī)定實施；

    2、委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實施，受托企業(yè)可自行實施或參照政府采購方式公開選定相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

    3、鎮(zhèn)政府授權(quán)集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的，由集體經(jīng)濟組織落實相關(guān)工作。大致包括以下步驟：

    （1）組織編制公開招引方案。經(jīng)城市更新中心復(fù)函同意啟動工作后，集體經(jīng)濟組織根據(jù)相關(guān)要求組織編制招引方案（含服務(wù)協(xié)議），具體材料包括招引公告、服務(wù)協(xié)議、相關(guān)圖紙等。

    （2）招引方案審查。集體經(jīng)濟組織將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評審小組進行審查。鎮(zhèn)城市更新評審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，征求鎮(zhèn)相關(guān)部門意見并出具紙質(zhì)意見回復(fù)。鎮(zhèn)城市更新評審小組審核通過后回復(fù)審查意見。

    （3）組織集體決議與民主程序?qū)彶?。招引方案?jīng)鎮(zhèn)城市更新評審小組審核通過后，集體經(jīng)濟組織按集體資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定及組織章程對招引方案進行民主表決，表決通過后在村（社區(qū)）財務(wù)公開欄公示不少于5日。公示期滿后，相關(guān)材料等上報鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局進行民主程序?qū)彶椤?/span>

    （4）報批公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）。集體決議材料經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審核通過后，由集體經(jīng)濟組織將招引方案（含服務(wù)協(xié)議）等上報鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審批；500畝及以上的更新單元報市人民政府審批。

    （5）發(fā)布招引公告并接受報名。公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）經(jīng)鎮(zhèn)政府或市人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提出交易申請。審查無異議后，按規(guī)定受理并與集體經(jīng)濟組織簽訂集體資產(chǎn)交易平臺交易委托協(xié)議，交易公告需在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)、《東莞日報》、村（社區(qū)）財務(wù)公開欄發(fā)布交易公告。從交易公告發(fā)布之日起至報名截止日不得少于15日。

    （6）集體決議。報名時間截止后5個工作日內(nèi)，集體經(jīng)濟組織按照集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定對通過報名資格審查的企業(yè)進行民主決策。鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局相關(guān)工作人員需列席集體經(jīng)濟組織民主決策會議，集體經(jīng)濟組織協(xié)助做好錄音錄像。

    （7）集體決議結(jié)果公示與審查。集體經(jīng)濟組織將集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)、村（社區(qū)）財務(wù)公開欄進行公示，公示時間不少于5日。集體決議相關(guān)材料需上報鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審查并出具審查意見。

    （8）簽訂服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議須由集體經(jīng)濟組織征詢村（社區(qū)）法律顧問或法律服務(wù)機構(gòu)意見后，呈送石碣司法分局審查。如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟事項的，需做好鑒證或公證，并報農(nóng)林水務(wù)局審查。

    （四）服務(wù)期限及政策期限

    1、服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。

    2、本指引自發(fā)布之日起試行三年。

  東莞市石碣鎮(zhèn)規(guī)劃管理所

2021年2月8日