為保證我街道城市更新工作的順利開展，規(guī)范城市更新政府統(tǒng)籌項目或者政府授權(quán)村集體經(jīng)濟組織（僅限集體用地為主導的更新單元）公開招引前期服務商的相關(guān)工作，莞城規(guī)劃所會同城市更新辦草擬了《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務商工作操作指引（試行）》（以下簡稱《指引》），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：

一、《指引》出臺背景和意義

為深入學習貫徹落實習近平總書記重要講話精神，奮力實現(xiàn)“四個走在全國前列”要求，我市今年出臺了一系列改革優(yōu)化城市更新政策機制，全力推進城市更新提升城市品質(zhì)。為建立公平透明的城市更新公開市場，規(guī)范和指導我街道城市更新項目前期服務商招引工作的順利開展，莞城規(guī)劃所會同城市更新辦草擬了《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務商工作操作指引（試行）》，助推莞城街道城市更新品質(zhì)提升。

二、起草依據(jù)

根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》(東府 [2018]102號 )、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》(東府辦[2019]29號 )、《關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單元單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）〉的通知》(東自然資[2019]144號)、《東莞人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村(社區(qū))集體資產(chǎn)管理實施辦法〉的通知》（東府 [2018]40號)及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。

三、指引框架

本操作指引總共分為六部分，具體為：

第一章總則。闡述制定適用范圍及開展方式，明確前期服務商招引工作責任部門及工作內(nèi)容，并明確公共設(shè)施落實及前期服務費用問題。

第二章項目前期服務商準入要求。主要針對前期服務商的資質(zhì)、經(jīng)驗及服務時間等提出要求，以滿足城市更新前期工作需求。?

第三章街道辦事處公開采購前期服務商的工作流程。明確由莞城街道以政府采購方式招引前期服務商的招引方案主要內(nèi)容及審批程序。

第四章集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務商的工作流程。明確由莞城街道委托集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務商的招引方案主要內(nèi)容及審批程序。

第五章對前期服務商的考核工作。明確對已招引服務商的考核主要節(jié)點、后續(xù)整改要求及懲罰措施。

第六章附則。表明政策執(zhí)行框架及有效期。

四、重要內(nèi)容解讀

（一）前期服務商的工作內(nèi)容。包括6項主要工作：

（1）編報更新單元劃定方案：更新單元范圍、拆除范圍；更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

（2）核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益：依據(jù)城市更新權(quán)籍調(diào)查相關(guān)辦法核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益。不動產(chǎn)權(quán)益人包括集體土地所有權(quán)人、依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人、土地、房屋實際使用人，并根據(jù)歷史用地協(xié)議，由集體經(jīng)濟組織或街道辦事處按規(guī)定確認。

（3）征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿：征詢更新單元拆除范圍內(nèi)全部不動產(chǎn)權(quán)益人的更新意愿，并取得權(quán)益土地面積合計占比和人數(shù)合計占比均達90%以上的不動產(chǎn)權(quán)益人書面同意的意見。同意的事項至少包括：同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實施更新改造。

（4）擬定拆遷補償方案：組織擬定對街道下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補償方案。街道辦事處可以根據(jù)實際需要，組織擬訂對其他不動產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導性標準。

（5）確定政府（集體）綜合收益：政府（集體）綜合收益包括實物性收益和地價款，實物性收益在掛牌招商公告中約定，地價款通過網(wǎng)上競價確定。街道辦事處根據(jù)更新單元劃定方案、拆遷補償方案和本操作規(guī)范第六章的規(guī)定確定政府（集體）綜合收益起始價。

（6）編報掛牌招商方案：掛牌招商方案連同拆遷補償方案、起始價評估結(jié)果經(jīng)街道領(lǐng)導班子成員會議審議同意后報市自然資源部門，市自然資源部門會同市相關(guān)職能部門審查后報市人民政府批準實施。

（7）其他前期需完成的相關(guān)工作。拆遷補償環(huán)節(jié)是否納入前期服務商范圍，根據(jù)各個更新單元實際情況確定。

（二）前期服務商的資質(zhì)參考要求。為了保證企業(yè)具有相關(guān)經(jīng)驗，推動更新單元項目順利實施，報名企業(yè)應為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報名。具體要求可參考以下條件：

（1）企業(yè)對省、市“三舊”改造政策具有一定的認知、理解與執(zhí)行的熟悉程度；

（2）企業(yè)資信情況、注冊資本、開發(fā)資質(zhì)；

（3）企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗（包括但不限于具有成功的整村改造經(jīng)驗或產(chǎn)城融合項目的開發(fā)經(jīng)驗，或具有與更新單元拆除及開發(fā)規(guī)模相匹配的城市更新開發(fā)經(jīng)驗）；

（4）企業(yè)參與報名時，須提交服務事項計劃書，注明工作服務事項及時間節(jié)點；

（5）服務時間一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年；

（6）納入信用中國失信黑名單的企業(yè)不得報名參與前期服務商招引工作。

（三）招引前期服務商費用問題。通過政府采購或集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務商的，可以通過預詢價方式確定前期服務商費用價格或底價。前期服務商費用按照"誰委托、誰支付"的原則處理，委托雙方在服務協(xié)議中明確結(jié)算標準、結(jié)算時點、結(jié)算方式等內(nèi)容。

前期服務商在服務期間產(chǎn)生的各項費用全部由服務商先行墊支，墊付的費用，按有關(guān)規(guī)定相應列入項目單一主體掛牌招商時政府土地出讓收益或集體分配的貨幣收益中。確認改造主體后，莞城街道辦事處或集體經(jīng)濟組織在收到相關(guān)收益后10 個工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務商墊付的費用。

如項目未能成功推進（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)反復以及掛牌招商出現(xiàn)反復流拍，而導致項目無法推進等），前期服務費用由委托人自行承擔。

（四）前期服務商招引流程。以政府采購方式招引的，按照莞城街道辦事處相關(guān)采購政策執(zhí)行；委托集體經(jīng)濟組織公開招引服務商的，按以下程序申報，完成后按規(guī)定簽訂前期服務商《服務協(xié)議》，具體程序為：

（1）提出申請。提出申請階段由集體經(jīng)濟組織上報城市更新辦、規(guī)劃所、農(nóng)資辦初審，初審通過后由城市更新辦牽頭征求城市更新工作領(lǐng)導小組成員意見，經(jīng)討論同意并修改相關(guān)意見后上報街道辦事處進行審批。

（2）進行民主決策。經(jīng)街道辦事處同意對更新單元進行改造的，集體經(jīng)濟組織將公開選取前期服務商有關(guān)事宜，按省、市集體資產(chǎn)管理辦法、集體經(jīng)濟組織章程召開股東代表大會或戶代表大會表決，表決過程由農(nóng)資辦派人到場監(jiān)督。各集體經(jīng)濟組織應成立項目改造工作小組，保證專人專職跟進相關(guān)改造事項。

（3）編制公開采購招引方案。集體經(jīng)濟組織參照政府公開采購招引方案要求，編制公開招引方案，報城市更新辦進行受理，城市更新辦牽頭征求城市更新工作領(lǐng)導小組成員意見，各成員從可行、合規(guī)、合理性等方面對集體經(jīng)濟組織提出申請的招引方案進行討論并形成初步審查意見。

（4）報批公開招引方案。集體經(jīng)濟組織將該方案及初步審查意見，上報街道領(lǐng)導班子成員會議審議，500畝及以上的更新單元另行上報市人民政府批準。

（5）發(fā)布招引公告，接受報名。集體經(jīng)濟組織在通過莞城街道領(lǐng)導班子成員會議或經(jīng)市人民政府批準后，應在3個月內(nèi)組織完成前期服務商招引工作。集體經(jīng)濟組織就招引前期服務商有關(guān)事宜發(fā)布招引公告，招引公告同時在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門戶網(wǎng)站、《東莞日報》、村（社區(qū)） 公告欄等發(fā)布，公告時間不少于 15 個自然日。

（6）召開股東大會或股東代表會議集體決議選定前期服務商。該條分別對企業(yè)報名不同情況設(shè)定不同的選取方法，按照集體經(jīng)濟組織股東大會相關(guān)流程實施。農(nóng)資辦需派員列席集體經(jīng)濟組織股東大會或股東代表會議，做好錄影錄像。

（7）公示集體決議結(jié)果。集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門戶網(wǎng)站、村（社區(qū)）公告欄公示不少于 5 個自然日。

（8）簽訂服務協(xié)議。公示無異議，集體經(jīng)濟組織和中標企業(yè)簽訂《服務協(xié)議》，該協(xié)議需經(jīng)由集體經(jīng)濟組織征詢社區(qū)(村)法律顧問或法律服務機構(gòu)意見后，呈送莞城司法分局作司法審查，簽訂后報城市更新辦備案。莞城街道辦事處、農(nóng)資辦按照集體經(jīng)濟組織重大經(jīng)濟合同管理對服務協(xié)議的擬定、簽署實施監(jiān)管。

五、服務期限及政策期限。

（一）前期服務商服務協(xié)議有效期一般是2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復雜的，經(jīng)重新表決、審批后可按規(guī)定延長期限。

（二）本指引自發(fā)布之日起試行，有效期兩年，由莞城城市更新辦負責解釋。

《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務商工作操作指引（試行）》