當(dāng)下，大灣區(qū)城市競(jìng)合爭(zhēng)流愈發(fā)激烈，處于廣深兩座超一線城市之間的東莞，如何才能更好、更強(qiáng)？
五年前，中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場(chǎng)指揮部高規(guī)格成立，由市長(zhǎng)任總指揮部總指揮長(zhǎng)、常務(wù)副市長(zhǎng)任常務(wù)副總指揮長(zhǎng)、分管副市長(zhǎng)任現(xiàn)場(chǎng)指揮部指揮長(zhǎng)。
中心城區(qū)建設(shè)的五年，架起了橫跨東莞大道的第一條慢行橋——“網(wǎng)紅”2號(hào)橋，“種”下了越來越多的城中休閑綠地——黃旗南麓香遇走廊、東莞中心公園，持續(xù)創(chuàng)造著更優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)體驗(yàn)——三江六岸濱水岸線，培育著全市單位面積企業(yè)稅收承諾最高的價(jià)值高地——國(guó)際商務(wù)區(qū)，以及更多提升城市能級(jí)的項(xiàng)目……
▲三江六岸濱水岸線示范段一期工程
最近，東莞首座萬象城順利“沖出地面”，開始地上主體結(jié)構(gòu)施工；五一期間，市民服務(wù)中心三期也將開啟試營(yíng)業(yè)。今年上半年，鳒魚洲跨厚街水道慢行橋?qū)⒔ǔ赏队?，黃旗南麓慢行系統(tǒng)的三座跨街天橋也將展開動(dòng)工。
▲即將試營(yíng)業(yè)的市民服務(wù)中心三期
作為東莞城市建設(shè)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，中心城區(qū)扛起集聚優(yōu)勢(shì)資源、提振商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、提升建設(shè)品質(zhì)、優(yōu)化宜居環(huán)境的使命“大旗”。與其他超大特大城市面對(duì)的“疏解”訴求不同，對(duì)常年以低密度模式進(jìn)行城市開發(fā)的東莞來說，“強(qiáng)心”——意味著城市發(fā)展邏輯的深刻改變。
城市化的“下半場(chǎng)”已經(jīng)來臨，對(duì)東莞來說，新的城市思維，在于“強(qiáng)大內(nèi)核”，在于——“心”。
——編者按
在深圳工作了9年的鄭曙輝，第一次坐車經(jīng)過東莞大道兩側(cè)時(shí)，也露出了些許驚訝的神情。他說，這和他印象中的東莞差別很大。
2021年12月，他隨著畢馬威一起進(jìn)入東莞，擔(dān)任這家“四大”會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的東莞分公司首席合伙人。
畢馬威入莞不到一年，2022年7月，國(guó)際房地產(chǎn)咨詢五大行之一的戴德梁行，也設(shè)立了東莞分公司。東莞——成為這家國(guó)際服務(wù)業(yè)巨頭在廣東省內(nèi)除廣州、深圳外設(shè)立分公司的唯一城市。
國(guó)際巨頭為何青睞東莞？
這幾年，一個(gè)重要答案指向了服務(wù)業(yè)和中心城區(qū)。
▲東莞大道旁，高樓林立。
01
國(guó)際巨頭來了，知名律所也來了
法律、會(huì)計(jì)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，似乎和東莞這座制造業(yè)名城不搭邊，但事實(shí)并非如此。
在東莞當(dāng)了16年律師的張?jiān)矢惺艿搅诉@種變化。他說，近三四年，進(jìn)駐東莞的大牌律所數(shù)量遠(yuǎn)超過去十多年。
2016年至今，盈科、德恒、法制盛邦、金鵬等外地知名律所紛紛進(jìn)駐東莞，兼并了不少本地小律所。而張?jiān)?，則加盟了深圳最大的本土律所華商，并在2020年擔(dān)任華商?hào)|莞分所的負(fù)責(zé)人。
▲東莞市區(qū)，高密度的住宅與商業(yè)。
同樣來到東莞的，還有原來只出現(xiàn)于國(guó)際化大都市的服務(wù)業(yè)巨頭——畢馬威、戴德梁行。
畢馬威是國(guó)際四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一，戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)咨詢五大行之一。在戴德梁行東莞公司負(fù)責(zé)人張國(guó)華和畢馬威東莞分公司首席合伙人鄭曙輝的看法中，兩大國(guó)際巨頭來到東莞主要有以下兩個(gè)原因：
一是無論是在財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、管理方面，還是房地產(chǎn)咨詢、城市更新方面，本地企業(yè)越來越渴求高質(zhì)量服務(wù)，這是過去東莞本土服務(wù)機(jī)構(gòu)滿足不了的。其背景是，東莞經(jīng)濟(jì)總量過萬億、人口數(shù)量過千萬，產(chǎn)業(yè)和城市處在高速發(fā)展階段，轉(zhuǎn)型升級(jí)需求突出。
二是業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)，讓本地企業(yè)對(duì)貼身、及時(shí)、高效的服務(wù)要求越來越高，兩家機(jī)構(gòu)都看好東莞本地市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力。
▲車水馬龍的鴻福路
此前，畢馬威和戴德梁行在廣州和深圳的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，只能滿足東莞市級(jí)政府和大企業(yè)的需求，只有建立本地化的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，才能快速響應(yīng)本地需求，并推動(dòng)資源下沉，開拓鎮(zhèn)街區(qū)域和中小企業(yè)的市場(chǎng)。
因此，越來越多的大型服務(wù)機(jī)構(gòu)都在近年選擇進(jìn)駐東莞。用張?jiān)实脑捳f，這是一種“雙向奔赴”，他們需要拓展東莞市場(chǎng)，東莞也需要他們，提供更加高端的服務(wù)。
一般來說，隨著經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口總量的上升，城市化率和服務(wù)業(yè)的比重也會(huì)提高。東莞已經(jīng)邁入“雙萬俱樂部”，城鎮(zhèn)化率超過90%，對(duì)服務(wù)業(yè)的需求進(jìn)一步上升。
按照另一家房地產(chǎn)“五大行”——第一太平戴維斯華南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄的說法，這也是過去10年深圳走過的路徑——產(chǎn)業(yè)快速升級(jí)、制造端外溢、第三產(chǎn)業(yè)占比提高，這亦是未來東莞的發(fā)展趨勢(shì)。
02
東莞，向城市中心去
無論是畢馬威，還是戴德梁行，亦或華商律所，在選址上都有一個(gè)共同特點(diǎn)——位于東莞中心城區(qū)，并且地處中央商務(wù)區(qū)。具體來說，也就是西平至鴻福路一線的寫字樓。
這是因?yàn)?，金融、法律、?huì)計(jì)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，需要通過與人高頻見面才能完成工作，選址一般要考慮服務(wù)的便捷性及公司形象。
城市中心，則是一座城市最方便和人見面的地方。
▲年輕人在東莞中心公園的咖啡店里辦公
制造業(yè)和服務(wù)業(yè)不同，不需要通過和人見面就能完成生產(chǎn)。因此，服務(wù)業(yè)需要為辦公場(chǎng)所付出更高的成本，不能選址在成本低、位置偏的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以知識(shí)和信息為核心競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)業(yè)，和制造業(yè)相比，更注重空間集聚，以便發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。
這也是樓宇經(jīng)濟(jì)和俗稱“CBD”的中央商務(wù)區(qū)得以存在的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。近年來，東莞新增的絕大部分甲級(jí)寫字樓，便位于中心城區(qū)。
▲南城總部基地內(nèi)，已建成浙商大廈、環(huán)球財(cái)富大廈、寰宇匯金中心等數(shù)座寫字樓。
這不同于東莞過去的發(fā)展路徑。
過去，東莞依賴“村村點(diǎn)火，戶戶冒煙”的鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)、一鎮(zhèn)一中心，產(chǎn)業(yè)和城市格局過于分散，成為一座缺乏“向心力”的城市。
如今，隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展和城市能級(jí)的提升，東莞對(duì)承載服務(wù)業(yè)發(fā)展的城市空間（比如寫字樓）的需求越來越大，這也直接催生了東莞市委市政府對(duì)中心城區(qū)建設(shè)的重視。
▲位于東莞中心城區(qū)的東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)等地塊，建設(shè)前及現(xiàn)狀對(duì)比。
東莞“強(qiáng)心”的需求越來越突出。
2019年，東莞設(shè)立中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)總指揮部和現(xiàn)場(chǎng)指揮部，在去年公布的《東莞市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2020—2035年）》（草案）中，中心城區(qū)也被強(qiáng)調(diào)為東莞唯一的行政文化、金融商貿(mào)、公共服務(wù)中心。
▲2023年開園的東莞中心公園一期，地處中心城區(qū)核心位置。
這與深圳市在1996年成立中心區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室（簡(jiǎn)稱“中心辦”）的做法如出一轍。曾在深圳市中心辦工作的深圳市規(guī)劃和自然資源局原副總規(guī)劃師陳一新回憶，深圳市在1980年就確定了中心區(qū)的選址范圍和基本格局，1992年，福田中心區(qū)被定為深圳CBD，“地位一下就上來了”。
當(dāng)時(shí)，深圳市中心辦是原深圳市規(guī)劃國(guó)土局下屬的副局級(jí)單位，全面負(fù)責(zé)福田中心區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的報(bào)建審批及工程規(guī)劃驗(yàn)收等技術(shù)管理工作。
根據(jù)陳一新的回憶，中心辦成立后，進(jìn)行了中心區(qū)城市設(shè)計(jì)與國(guó)際咨詢。當(dāng)時(shí)，中心區(qū)的一大創(chuàng)新是所有建筑方案都必須經(jīng)過仿真驗(yàn)證，“所以至今福田中心區(qū)的天際輪廓線還是比較漂亮的。”
▲1998年，為驗(yàn)證深圳市民中心方案可行性，專家們用氫氣球懸空勾勒造型。
如今，福田中心區(qū)已經(jīng)成為深圳的行政、文化、金融、商務(wù)和國(guó)際交往中心，是深圳摩天大樓最密集和地均GDP最高的地方，博物館、圖書館、音樂廳、少年宮、市民中心，也成為深圳人生活休閑的重要場(chǎng)所。
▲如今的深圳福田中心區(qū)
深圳中心區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，給東莞提供了參照。2023年7月24日，東莞《中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)（含中心城區(qū)格局優(yōu)化）招標(biāo)公告》和《“雙軸”概念性城市設(shè)計(jì)招標(biāo)公告》也在廣東省政府采購(gòu)網(wǎng)上發(fā)布，前者將明確東莞中心城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)和形象特色定位，并提出重點(diǎn)片區(qū)管控及引導(dǎo)原則，以及交通、綠地、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住等系統(tǒng)的優(yōu)化策略；后者則涉及城市更新、綜合整治、土地出讓和品質(zhì)提升等多種項(xiàng)目。
東莞，似乎借鑒了深圳的建設(shè)和發(fā)展路徑。
在經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的背景下，中心城區(qū)所聚集的服務(wù)業(yè)不僅成為東莞經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，也可以提升制造業(yè)的附加值，推動(dòng)制造業(yè)從工業(yè)經(jīng)濟(jì)邁向創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)。
03
中心城區(qū)，為制造業(yè)名城賦能
中心城區(qū)意味著為東莞賦能、轉(zhuǎn)型、升級(jí)。
張?jiān)手v了這樣一個(gè)案例：一家地處松山湖從事手機(jī)檢測(cè)行業(yè)的企業(yè)，營(yíng)收規(guī)模已達(dá)數(shù)億，位居該領(lǐng)域頭部。這家公司希望借助上市獲得更多資金，提升研發(fā)水平、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)、擴(kuò)大市場(chǎng)。因此該公司與華商?hào)|莞分所洽談，希望由該律所作為該公司上市的法律顧問，并指導(dǎo)公司的業(yè)務(wù)合規(guī)。
在張?jiān)士磥恚^去東莞本土律所規(guī)模太小，僅幾個(gè)人甚至十幾個(gè)人的律所，難以“吃”下公司上市這樣的業(yè)務(wù)。并且，小律所也缺乏服務(wù)公司上市的經(jīng)驗(yàn)。外地的大律所雖然人數(shù)眾多，服務(wù)能力強(qiáng)，但一家企業(yè)上市周期較長(zhǎng)，大多數(shù)時(shí)間他們只能遠(yuǎn)程服務(wù)，無法與企業(yè)進(jìn)行日?；哳l溝通，“因此大律所的本地機(jī)構(gòu)就更占優(yōu)勢(shì)。”
▲南城總部基地內(nèi)的上班族
東莞企業(yè)有越來越多的上市需求。
東莞被外界稱為“跑步”進(jìn)入資本市場(chǎng)，境內(nèi)外上市公司已達(dá)81家，數(shù)量在近五年翻了一倍。因此，金融、法律、會(huì)計(jì)、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，不僅可以為其賦能，也可以借機(jī)擴(kuò)大自身業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙贏。
另一個(gè)例子是城市更新。東莞土地開發(fā)強(qiáng)度逼近50%，產(chǎn)業(yè)用地資源緊張，而東莞大量產(chǎn)業(yè)空間又是鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)，相對(duì)散亂，因此城市更新和工業(yè)上樓就顯得迫在眉睫。
▲采用“工業(yè)上樓”模式的松湖智谷產(chǎn)業(yè)園
對(duì)此，張國(guó)華有著切身體會(huì)。他所在的戴德梁行進(jìn)駐東莞前，就已為東莞水鄉(xiāng)功能區(qū)制定了一份較為詳盡的工業(yè)上樓操作指南，這份指南已成為不少規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的參考。目前，戴德梁行已為東莞許多鎮(zhèn)村片區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)咨詢及規(guī)劃，將城市更新、工業(yè)上樓與產(chǎn)業(yè)招商結(jié)合起來。
鄭曙輝也提到，東莞有大量企業(yè)迫切需要提升自身在財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的管理水平，這是畢馬威所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域。
▲東莞中心城區(qū)周邊，分布了越來越多產(chǎn)業(yè)園。
以某家物業(yè)公司為例，其管理模式較為傳統(tǒng)，一直處于虧損狀態(tài)。畢馬威介入后，發(fā)現(xiàn)這家公司內(nèi)部控制不嚴(yán)，效率也低，于是幫助公司提升管理水平，實(shí)現(xiàn)盈利。
企業(yè)管理效率的提升，當(dāng)下顯得尤為重要。過去的2023年，東莞經(jīng)濟(jì)前穩(wěn)、中低、后升，制造業(yè)仍處在轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
東莞處在工業(yè)化中后期，傳統(tǒng)制造業(yè)依托低廉的土地、勞動(dòng)力價(jià)格，形成的低成本、低利潤(rùn)發(fā)展模式已不再適應(yīng)當(dāng)今環(huán)境。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)顯示，制造業(yè)發(fā)展到一定程度后，要靠服務(wù)業(yè)支撐，才能提升企業(yè)的產(chǎn)品附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
建設(shè)中心城區(qū)的重要性，在這樣的背景下得以凸顯。
04
留住人才，留住他們的家里人
土生土長(zhǎng)的東莞人何嘉偉發(fā)現(xiàn)，近年來，東莞迎來了一輪商業(yè)領(lǐng)域的大爆發(fā)，過去廣深港才有的品牌，如今在東莞也越來越多。
數(shù)據(jù)顯示，近3年進(jìn)駐東莞的品牌首店數(shù)量呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，2022年東莞開設(shè)首店148家，這個(gè)數(shù)字在2021年是54家，在2020年是28家。
這與東莞中心城區(qū)寫字樓和綜合體數(shù)量增多、層次提升密不可分。
▲東莞中心城區(qū)里熱鬧的商場(chǎng)
一個(gè)現(xiàn)象是，2021年，東莞85%的商業(yè)首店開設(shè)在中心城區(qū)，其中74%的首店集中在鴻福路商圈。這是因?yàn)?，中心城區(qū)集中了東莞最優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資源，擁有海德匯一城、民盈國(guó)貿(mào)城、嘉宏摩瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)綜合體，為首店提供了足量和優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。中心城區(qū)也是東莞寫字樓最多的地方，首店開在這里，能吸引更多的人消費(fèi)。
和制造業(yè)不同，金融、法律、會(huì)計(jì)、咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是輕資產(chǎn)行業(yè)，核心競(jìng)爭(zhēng)力是人才。這些人才高度集中在某個(gè)區(qū)域，又有大量與人見面的需求，因此帶來眾多消費(fèi)、娛樂活動(dòng)。
▲上：建在城市中心的籃球場(chǎng)
下：下班后的年輕人在街頭娛樂
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升，人們對(duì)高質(zhì)量和多樣性的服務(wù)要求越來越高，直接催生了生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
不僅如此，何嘉偉還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)中心城區(qū)的商業(yè)變得高端后，周邊鎮(zhèn)區(qū)的居民也更愛去中心城區(qū)消費(fèi)了。
在他的觀察中，以往東莞的商業(yè)過于分散，每個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都有各自的代表性商業(yè)中心，彼時(shí)中心城區(qū)的商業(yè)質(zhì)量并沒有優(yōu)勢(shì)，所以大家并不需要特意去中心城區(qū)消費(fèi)。現(xiàn)在很多品牌只有中心城區(qū)有，拉開了與鎮(zhèn)區(qū)的差距，這也讓大家更愿意去中心城區(qū)消費(fèi)。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，這是集聚帶來的規(guī)模效應(yīng)提升了服務(wù)水平。鎮(zhèn)區(qū)時(shí)代的城市低密度生長(zhǎng)，服務(wù)水平普遍偏低。而中心城區(qū)擁有更高的人口密度，也更容易吸引新增的服務(wù)業(yè)，有利于提升服務(wù)水平。
▲上：在城市中心的綠地，常有咖啡節(jié)、露營(yíng)節(jié)等活動(dòng)；
下：大量市民前往東莞中心公園
對(duì)公共服務(wù)而言，也是如此。
過去，東莞有“重經(jīng)濟(jì)輕文化”的慣性思維，高品質(zhì)的文體設(shè)施相對(duì)匱乏，不少文體設(shè)施修建于上世紀(jì)90年代，這對(duì)于企業(yè)和人才的吸引力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。另外，公共服務(wù)資源過于分散，限制了公共服務(wù)水平提升。
這一問題的解決路徑，正是中心化。
原東莞市自然資源局黨組副書記、中心城區(qū)“一心兩軸三片區(qū)”建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)指揮部副指揮長(zhǎng)黃宇東表示，中心城區(qū)建設(shè)指揮部過去五年的工作，更多是補(bǔ)短板，完善公共服務(wù)，提升城市空間品質(zhì)，增加市民獲得感。
位于南城廣發(fā)片區(qū)的口袋公園，成為附近居民遛娃、休閑的好去處。（攝影：翟嘉欣）
“類似市民服務(wù)中心一二期、廣發(fā)片區(qū)城市品質(zhì)提升工程這樣的十幾個(gè)項(xiàng)目，找到了中心城區(qū)的建設(shè)方向，讓中心城區(qū)有了品牌效應(yīng)，公共服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)得以發(fā)揮。”黃宇東說。
根據(jù)規(guī)劃，東莞市博物館新館、東莞名人文化中心（東莞名人館）等文體設(shè)施，都計(jì)劃在中心城區(qū)建設(shè)。
很難想象，這些設(shè)施如果分散在城市各處，如何才能被高效利用。僅以交通為例，便能成為一個(gè)重要制約因素。而中心城區(qū)公共交通相對(duì)發(fā)達(dá)，人口密度高，這些設(shè)施能盡量被更多的市民使用。
現(xiàn)代城市競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)綜合體現(xiàn)，是在社會(huì)整合、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、制度政策等多個(gè)因素與多重力量綜合作用下創(chuàng)造和維持的。
——《東莞規(guī)劃（總第31期）》
不斷增加的咖啡店、人氣餐廳、Livehouse、文化場(chǎng)館，帶來了多元化、高品質(zhì)的城市生活，成為城市競(jìng)爭(zhēng)力的一部分，企業(yè)吸引人才的成本自然就降低了。
▲市民在街頭休閑、看現(xiàn)場(chǎng)音樂表演
有人用了一個(gè)通俗的說法——企業(yè)跟著人才走，要想引進(jìn)和留住企業(yè)，必須留住人才和他們的家里人。
這也是東莞如今的引才之道：深度城市化——即讓原有城市空間容納更多高品質(zhì)內(nèi)容，在產(chǎn)業(yè)、城市設(shè)計(jì)、建筑、交通、公共服務(wù)等多方面發(fā)力。
每座城市都有它的中心，每一個(gè)優(yōu)秀的、令人難忘的城市中心，都是獨(dú)一無二的價(jià)值寶地。
如果說，過去，我們只求“心”在，那么如今，我們更求“心”美、“心”強(qiáng)。只有城市形象更鮮亮了，才能創(chuàng)造更多別人了解你的機(jī)會(huì)，否則老早就拒絕你了。
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