一、修訂背景
2018年，市人民政府印發(fā)《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號(hào)，以下簡(jiǎn)稱為《深化改革意見》）、《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機(jī)制的通知》（東府辦會(huì)函〔2018〕96號(hào)，以下簡(jiǎn)稱為《調(diào)整通知》），對(duì)城市更新部分項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)收及分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，為保持文件的一貫性，避免產(chǎn)生誤解，因此對(duì)2017年已印發(fā)實(shí)施的《東莞市“三舊”改造地價(jià)計(jì)收和分配辦法（試行）》相應(yīng)內(nèi)容進(jìn)行修訂。
二、修訂內(nèi)容和依據(jù)
修訂后《辦法》共4章、41條，分別為總則、地價(jià)計(jì)收、地價(jià)款分配和附則，整體結(jié)構(gòu)不作調(diào)整，只對(duì)個(gè)別條款或名詞進(jìn)行了修訂。具體如下：
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《辦法》中關(guān)于“三舊”改造的表述統(tǒng)一修訂為城市更新，市國(guó)土資源局統(tǒng)一修訂為市自然資源局。
?。ǘ┬抻喆遄愿?、村企合作的“工改住宅、商業(yè)”項(xiàng)目的計(jì)收比例。
1.《辦法》中第十三條第（四）款修訂為：改造后為商服用地的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×20%；界線日期在2018年8月15日之后的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×30%。
2.《辦法》中第十三條第（五）款修訂為：改造后為住宅用地的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×20%；界線日期在2018年8月15日之后的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×30%；容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。
修訂依據(jù)：
《深化改革意見》第二條第（五）款第5項(xiàng)：村組集體自行改造或與企業(yè)合作改造的“工改居”、“工改商”計(jì)收比例由20%調(diào)整為30%。
?。ㄈ┬抻喺鲗?dǎo)項(xiàng)目的分配標(biāo)準(zhǔn)。
《辦法》中第十七條修訂為：屬于政府主導(dǎo)改造的“工改工”項(xiàng)目的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）；屬于政府主導(dǎo)改造的“工改居”、“工改商”項(xiàng)目的，以市土地審批委員會(huì)建設(shè)用地供應(yīng)與開發(fā)利用監(jiān)管會(huì)審工作小組審定用地公開出讓方案和底價(jià)的日期為界線，界線日期在2018年9月20日之前的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），界線日期在2018年9月20日之后的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金，市統(tǒng)籌收入不再分成給鎮(zhèn)（街道）。
修訂依據(jù)：
1.《深化改革意見》第二條第（五）款第5項(xiàng)：政府收儲(chǔ)土地再出讓的，按規(guī)定計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金，市級(jí)土地出讓金、土地開發(fā)專用金不再分成給鎮(zhèn)街。
2.《調(diào)整通知》第一條：從即日起（以市土地審批委員會(huì)審定用地出讓方案和底價(jià)為界線），由鎮(zhèn)街政府主導(dǎo)的“工改住宅商業(yè)”項(xiàng)目市土地分成收入部分（約15%）不再返還鎮(zhèn)街。
3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈廣東省財(cái)政廳廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于計(jì)提國(guó)有土地收益基金有關(guān)問題的通知〉的通知》（東財(cái)〔2018〕165號(hào)）。
?。ㄋ模┬抻喆遄愿捻?xiàng)目的分配標(biāo)準(zhǔn)。
《辦法》中第二十六條第（二）款修訂為：現(xiàn)狀為舊廠房：集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年9月20日之前的，依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)（街道），界線日期在2018年9月20日之后的，市、鎮(zhèn)按1.5:8.5的比例分配；集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造的，用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的，市、鎮(zhèn)按3:7的比例分配，其余按4:6的比例分配。
修訂依據(jù)：
《調(diào)整通知》第一條：對(duì)村自行改造“工改住宅商業(yè)”項(xiàng)目（以“三舊”改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線），補(bǔ)繳的土地出讓金，市分成15%。
（五）修訂新增單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的地價(jià)計(jì)收和分配規(guī)定。
1.《辦法》中第二章第四節(jié)新增了第十六條為：?jiǎn)我恢黧w掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價(jià)計(jì)收按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行。
2.《辦法》中第三章第四節(jié)新增了第二十九條為：?jiǎn)我恢黧w掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價(jià)分配按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行。
修訂依據(jù)：
《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）、《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）地價(jià)管理實(shí)施細(xì)則》（東自然資〔2019〕174號(hào)）已印發(fā)實(shí)施，遵照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行即可。
（六）修訂新增計(jì)提國(guó)有土地收益基金。
1.《辦法》中第十七條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條的計(jì)提項(xiàng)目中增加“國(guó)有土地收益基金”。
2.《辦法》中第三十四條中增加表述：“（四）國(guó)有土地收益基金：按招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得總價(jià)款的1%征收”。
修訂依據(jù)：
《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈廣東省財(cái)政廳廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于計(jì)提國(guó)有土地收益基金有關(guān)問題的通知〉的通知》（東財(cái)〔2018〕165號(hào)）：我市國(guó)有土地收益基金的計(jì)提比例為招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得總價(jià)款的1%，計(jì)提的國(guó)有土地收益基金由市土地儲(chǔ)備中心用于土地收購儲(chǔ)備。
三、幾點(diǎn)補(bǔ)充說明
（一）保持核心思路不調(diào)整
除上述修訂內(nèi)容外，保持《辦法》的核心思路不調(diào)整，表現(xiàn)為：
1.地價(jià)計(jì)收基礎(chǔ)是土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。地價(jià)計(jì)收政策遵循省96號(hào)文關(guān)于“三舊”用地出讓須經(jīng)地價(jià)評(píng)估、按市場(chǎng)價(jià)計(jì)收地價(jià)的規(guī)定，計(jì)收的基礎(chǔ)是土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。根據(jù)不同情形，土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)分兩種方式確定：一是以招標(biāo)拍賣掛牌方式供地的政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目，參考單宗用地評(píng)估結(jié)果確定土地出讓底價(jià)。二是對(duì)以協(xié)議方式供地的土地使用權(quán)人自行改造項(xiàng)目和集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、合作改造項(xiàng)目，采用區(qū)片評(píng)估，建立以區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)以及折扣系數(shù)為內(nèi)容的地價(jià)計(jì)收體系，改造主體可查、可算，最大限度保證公開透明。全市共分為212個(gè)區(qū)片，區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)由市自然資源局委托專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，原則上每年更新一次。
2.地價(jià)分配原則是利益共享、多方共贏。一是延續(xù)和完善利益共享格局。鎮(zhèn)街政府主導(dǎo)“工改工”項(xiàng)目，市政府計(jì)提了軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金，其余讓利于鎮(zhèn)街政府；政府征收集體土地或收回國(guó)有土地，政府可以與集體、原權(quán)利人共享土地增值收益；土地權(quán)利人自改補(bǔ)繳的地價(jià)，市、鎮(zhèn)、村三級(jí)分成；參與土地增值收益的原權(quán)利人由國(guó)有企業(yè)擴(kuò)大到所有國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人。二是構(gòu)建土地收益內(nèi)循環(huán)機(jī)制。經(jīng)營(yíng)性改造項(xiàng)目分成地價(jià)款，反哺支持連片改造、產(chǎn)業(yè)類改造和公益類改造，支持鎮(zhèn)街滾動(dòng)式改造。三是傾斜支持欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)發(fā)展。提高欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)收儲(chǔ)國(guó)有建設(shè)用地補(bǔ)償金額上限，增加欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的地價(jià)款分成比例。
?。ǘ┳龊门c新改造模式地價(jià)計(jì)收和分配的銜接
對(duì)于單一主體掛牌招商改造、改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地更新單元的地價(jià)計(jì)收和分配政策，在《辦法》中不再贅述，直接按照已印發(fā)實(shí)施的操作規(guī)范執(zhí)行即可。
?。ㄈ┑貎r(jià)政策充分考慮了項(xiàng)目改造成本
目前，我市土地權(quán)利人自改、村自改、村企合作的“工改居”、“工改商”項(xiàng)目補(bǔ)繳的地價(jià)總體掌握在我市2017年度招拍掛樓面地價(jià)的30%，已充分考慮項(xiàng)目改造成本，存在較大的利潤(rùn)空間。同時(shí)，對(duì)村自改、村企合作的舊項(xiàng)目作了過渡安排，以這兩類舊項(xiàng)目改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的，仍按20%計(jì)收，保障村集體、改造企業(yè)、村民的合理利益。
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