東莞市人民政府辦公室于2021年11月12日下發(fā)了《東莞市人民政府辦公室關于印發(fā)<東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開發(fā)操作規(guī)范（試行）>的通知》（東府辦函〔2021〕677號，以下簡稱《操作規(guī)范》），現就該政策解讀如下：
一、制定背景
2018年8月，市政府印發(fā)實施《關于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號，以下簡稱《深化改革意見》），創(chuàng)新性地提出政府主導下半市場化運作的市屬企業(yè)土地整備開發(fā)模式，鼓勵市屬企業(yè)參與城市更新，并通過組建城市更新基金撬動各方社會資源投融資。2019年8月省政府印發(fā)《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號，以下簡稱《指導意見》），提出優(yōu)化“三舊”改造市場化運作機制，加快推動“三舊”改造取得突破性進展，促進高質量發(fā)展。2020年4月市政府印發(fā)實施《關于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》（東府〔2020〕24號，以下簡稱《實施意見》）則進一步提出充分發(fā)揮市屬企業(yè)作用，鼓勵市屬企業(yè)參與連片“工改工”，儲備一批產業(yè)空間資源。2021年1月省政府印發(fā)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號，以下簡稱《管理辦法》），對我省“三舊”改造實踐進行系統總結，提煉出“三舊”改造的基本概念、改造類型、基本原則等，完善了規(guī)劃、用地、收益分配、實施監(jiān)管等配套制度，為深入開展“三舊”改造實踐探索提供了制度平臺。
根據《管理辦法》《指導意見》《深化改革意見》《實施意見》等有關規(guī)定，為鼓勵市屬企業(yè)參與城市更新，重點推進連片“工改工”，明確市屬企業(yè)土地整備開發(fā)實施路徑和操作細則，特制定《操作規(guī)范》。
二、制定依據
?。ㄒ唬蛾P于深化改革全力推進城市更新提升城市品質的意見》（東府〔2018〕102號）
?。ǘ稄V東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）
（三）《關于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》（東府〔2020〕24號）
?。ㄋ模稄V東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）
三、主要內容
《操作規(guī)范》共十九條，主要內容包括市屬企業(yè)土地整備開發(fā)模式有關綱領性規(guī)定、基本流程各環(huán)節(jié)操作細則、更新基金參與機制以及項目容錯糾錯機制等。具體內容如下：
（一）第一條 總體要求。本款主要明確市屬企業(yè)土地整備開發(fā)應緊緊圍繞建設省制造業(yè)供給側結構性改革創(chuàng)新實驗區(qū)的總體目標，貫徹落實鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的工作部署，重點推進連片“工改工”，為政府統籌掌控一批產業(yè)空間資源。
（二）第二條 定義。本款明確了市屬企業(yè)土地整備開發(fā)、市屬土地整備開發(fā)公司、東莞市城市更新基金等概念的具體定義。
（三）第三條 基本原則。本款明確了市屬企業(yè)土地整備開發(fā)的實施原則：一是政府主導，產業(yè)優(yōu)先。市屬企業(yè)土地整備開發(fā)是政府主導實施城市更新的重要模式，重點服務市委市政府中心工作和戰(zhàn)略部署，將大力推進連片“工改工”、促進產城融合為主攻方向，助力制造業(yè)高質量發(fā)展。鼓勵與鎮(zhèn)街、村組集體、更新基金合作，通過“工改居商”項目收益反哺連片“工改工”。二是自主經營，市場運作。市屬企業(yè)享有自主經營權，依據公司章程開展經營活動；實行市場化拆遷補償，鼓勵實施市屬國有資本控股、多元股權混合改造。三是權責清晰，規(guī)范合理。明確界定市屬企業(yè)土地整備開發(fā)過程中各方職責分工，各司其職，建立高效的市鎮(zhèn)聯動機制；形成科學、嚴謹的項目實施流程和工作要求，做到規(guī)范合理。
（四）第四條 適用范圍。本款明確涉及不同權益整合的連片改造項目可采用市屬企業(yè)土地整備開發(fā)進行更新改造：一是更新單元需引入改造主體實施連片“工改工”、產城融合改造、舊村改造項目；二是因反哺連片“工改工”而實施的“工改居商”項目；三是經市政府批準同意的項目。
（五）第五條 基本流程。本款明確市屬企業(yè)土地整備開發(fā)的基本流程，分為五步：一是項目投資立項和確立合作關系；二是開展土地整備工作；三是掛牌招商確定單一主體；四是總體實施方案報批和土地供應（入庫）；五是項目開發(fā)建設。
（六）第六條 職責分工。本款明確了市國資委、市自然資源局、市財政局、市農業(yè)農村局、市發(fā)展改革局、市科技局、市工業(yè)和信息化局、市投資促進局、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）等單位相關職責分工。
（七）第七條 項目投資立項和確立合作關系。本款明確由市屬土地整備開發(fā)公司按規(guī)定申請項目投資立項后，市屬土地整備開發(fā)公司與相關權益主體充分協商并按規(guī)定決策，共同或分別簽訂改造協議。協議由市屬土地整備開發(fā)公司按照公司章程、內部管理規(guī)定進行決策；若涉及鎮(zhèn)街權益，應同時提交鎮(zhèn)街黨政班子聯席會議審議；若涉及村組集體權益，應由農村集體經濟組織按規(guī)定通過民主決策程序進行集體決議。
（八）第八條 設立項目公司。本款明確由市屬土地整備開發(fā)公司設立項目公司負責土地整備開發(fā)工作，可選擇以下其中一種方式設立項目公司：一是市屬土地整備開發(fā)公司成立全資項目公司；二是市屬土地整備開發(fā)公司與更新基金、鎮(zhèn)街、村組集體、土地權益人、其他市屬企業(yè)中一方或多方共同成立市屬國有資本控股的項目公司。同時明確了市屬國有資本控股的項目公司應具備的必要條件。
（九）第九條 開展土地整備工作。本款明確由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織和指導項目公司開展土地整備工作，具體包括：編報更新單元劃定方案、核查和確認不動產權益、征詢不動產權益人意愿、擬定拆遷補償方案、實施拆遷補償、確定政府（集體）綜合收益和編報掛牌招商方案。同時明確了不動產權益人核查確認以及擬定拆遷補償方案的具體要求。項目公司參考市場化拆遷補償標準制定拆遷補償方案。拆遷補償方案涉及村組集體權益的，應由相關農村集體經濟組織按規(guī)定通過民主決策程序進行集體決議，并按規(guī)定報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）黨政班子聯席會議審議。
（十）第十條 交由政府掛牌招商。本款明確項目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的工作內容，按有關規(guī)定完成線上競價并確定不動產權益要約收購主體，收購主體須在限期內與土地整備項目公司就前期土地整備權益轉讓事宜協商達成一致，簽訂權益轉移協議，按規(guī)定確認為掛牌成交方。收購主體未能在限期內與土地整備項目公司簽訂權益轉讓協議的，市公共資源交易中心終止掛牌，并扣除不高于保證金的10%用于支付前期工作費用。
（十一）第十一條 交由政府掛牌招商。本款明確項目公司完成土地整備工作后交由政府收儲的工作內容，具體由市土地儲備機構按規(guī)定辦理收儲入庫手續(xù)。
（十二）第十二條 總體實施方案報批和土地供應（入庫）。本款明確由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）編報“1+N”總體實施方案并按程序報批。同時明確供地方式分兩類情形處理：一是改造地塊由掛牌成交方開發(fā)建設的：符合《行政劃撥目錄》的國有用地，以行政劃撥方式供地；批準出讓的國有建設用地，以協議出讓方式供地；集體建設用地經村組集體表決同意后，以流轉出讓方式供地。二是改造地塊保留集體自用的：由村組集體按有關規(guī)定辦理相關手續(xù)。
（十三）第十三條 地價款的計收和分配。本款明確了地價款參照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）第六章有關規(guī)定執(zhí)行。
（十四）第十四條 項目開發(fā)建設。本款明確市屬企業(yè)土地整備開發(fā)項目應按相關技術標準進行設計施工，無須配建安居房，須落實回遷安置、公建配套等責任。
（十五）第十五條 產業(yè)保障。本款明確掛牌成交方須按規(guī)定將產業(yè)用房建設和儲備情況向市人民政府及相關部門通報，應加強與重大產業(yè)項目、倍增計劃企業(yè)、戰(zhàn)略性新興產業(yè)基地、市鎮(zhèn)聯合招商基地的對接，優(yōu)先支持產業(yè)集群建設、產業(yè)鏈現代化、產業(yè)基礎高級化，為制造業(yè)高質量發(fā)展提供產業(yè)空間保障。因地制宜探索可行的產業(yè)生態(tài)模式、產業(yè)孵化模式和產業(yè)集聚模式，構建產業(yè)綜合服務配套體系，打造產業(yè)新動能。
（十六）第十六條 更新基金的投資。本款明確更新基金可通過兩種方式投資土地整備開發(fā)項目：一是參股項目公司；二是向項目公司提供市場化融資。
（十七）第十七條 更新基金的退出。本款明確更新基金可通過轉讓或清算等方式實現退出，具體以合伙協議或公司章程為準。同時對更新基金的退出節(jié)點提出了要求。
（十八）第十八條 容錯糾錯機制。本款明確為支持、保護、鼓勵市屬企業(yè)參與我市城市更新工作，按照“三個區(qū)分開來”的原則，在城市更新中探索建立容錯糾錯機制，營造寬松、寬容、和諧的干事創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
（十九）第十九條 附則。本款明確《操作規(guī)范》由市國資委會同市自然資源局等相關部門解釋，自印發(fā)之日起實施，試行3年。
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