為更好地規(guī)范和優(yōu)化新型產(chǎn)業(yè)用地管理，打造一批業(yè)態(tài)豐富、形態(tài)靈活、成本適中、配套完善的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)綜合體，我市對原M0政策進行了修訂，并于2022年12月9日印發(fā)實施《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理辦法（修訂）》（以下簡稱《管理辦法（修訂）》），有效期5年。以下就政策修訂有關(guān)內(nèi)容解讀如下：
一、政策修訂背景
2018年9月，我市出臺了《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理暫行辦法》（東府〔2018〕112 號），已于2022年6月失效。該辦法整合了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地、科技孵化器、科研用地等類新型產(chǎn)業(yè)用地政策，對規(guī)范我市新型產(chǎn)業(yè)用地管理、打造“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”融合發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)綜合體起到了積極作用。經(jīng)過幾年的實踐，結(jié)合我市“科技創(chuàng)新+先進制造”的城市定位，需針對嚴控占用新增用地資源、細化配套用房要求、約束平臺型項目、完善履約監(jiān)管等問題，對政策進行修訂。
二、政策修訂主要內(nèi)容
《管理辦法（修訂）》由總則、資格準入認定、規(guī)劃建筑管理、用地管理、土地、用房貢獻、分割轉(zhuǎn)讓管理、不動產(chǎn)登記管理、履約管理、政策銜接、附則十大章節(jié)組成，共四十六條。政策修訂主要內(nèi)容如下：
（一）嚴控新增用地M0項目，鼓勵“工改M0”項目，支持盤活低效未用土地轉(zhuǎn)為M0。
1、全市每年認定的新增用地M0項目用地規(guī)模原則上不超過300畝，按照綜合擇優(yōu)的原則進行遴選。重點支持龍頭企業(yè)開發(fā)建設(shè)企業(yè)總部；支持市鎮(zhèn)國企開發(fā)建設(shè)以制造為主的產(chǎn)業(yè)綜合體，限價分割轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)；支持高成長性企業(yè)“聯(lián)合競買”。（詳見第四條）
2、多措并舉鼓勵“工改M0”項目。在開發(fā)主體準入、地價、土地年限、分割比例、考核標準等方面給予優(yōu)惠政策；允許用地面積超過150畝的“工改M0”項目配置一定比例的配套型住宅用地（R），以增強市場動力；不配置配套型住宅用地（R）的“工改M0”項目不限定貢獻要求。（詳見第五、十一、十五、十六、十八、二十一條）
3、支持盤活歷史已供的低效未用工業(yè)用地。對位于市鎮(zhèn)核心區(qū)已不適宜布局傳統(tǒng)制造業(yè)的歷史出讓用地，允許調(diào)整為不可分割M0，以盤活低效未用土地。開發(fā)主體須按照項目容積率高低，無償貢獻20%—40%的“白地”給政府，貢獻土地小于5000平方米的，按2倍新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）土地出讓底價折現(xiàn)。（詳見第六、十八條）
4、取消試行范圍，進一步放寬選址準入。在取消原政策試行范圍的基礎(chǔ)上，除了市級核心區(qū)內(nèi)的M0項目需提交市招商引資創(chuàng)新工作領(lǐng)導小組會議審議和工業(yè)保護線內(nèi)M0項目總量不超過工業(yè)保護線總規(guī)模的5%以外，大幅度放寬選址準入。（詳見第七條）
（二）項目準入分類分級審批。
項目準入采取分類分級審批，提高審批效率。其中，所有新增用地項目和用地面積超過75畝的項目須提請市招商引資創(chuàng)新工作領(lǐng)導小組，對所有重點管控事項實行一次性過會審議，而其余項目由市投資促進部門和市、功能區(qū)自然資源部門分別辦理項目開發(fā)主體準入和選址準入。松山湖園區(qū)（含生態(tài)園、東部工業(yè)園）范圍內(nèi)項目授權(quán)松山湖管委會參照本辦法執(zhí)行，并負責做好日常監(jiān)管和年度評估等工作。（詳見第八條、第四十三條）
（三）強化產(chǎn)業(yè)屬性，嚴控“住人”空間。
1、調(diào)整地價計算規(guī)則。在維持地價與容積率、可分割比例、實際出讓年限等掛鉤的前提下，地價進一步與建筑功能配比掛鉤，引導“制造+研發(fā)+配套”用房適度配比。（詳見第十六條）
2、降低宿舍用房占比，優(yōu)化配套型住宅用地（R）管理要求。一是項目內(nèi)配套用房占比不得超過30%，其中宿舍用房占比不得超過15%，且宿舍用房可參照東莞市公租房建筑標準進行設(shè)計，已出讓土地轉(zhuǎn)M0項目原則上不得建設(shè)宿舍用房；二是涉及混合用地的，非產(chǎn)業(yè)用房占比不得高于總計容建筑面積的30%；三是允許用地面積超過150畝的“工改M0”項目配置一定比例的配套型住宅用地（R），且配套型住宅用地（R）可參照《東莞市三限房建設(shè)標準》要求進行規(guī)劃設(shè)計建設(shè)，應限定銷售對象、銷售價格、戶型面積。（詳見第九條至第十二條）
（四）差別化設(shè)定可分割比例，鼓勵大面積單元分割。
1、差別化設(shè)定可分割比例，支持“工改M0”。新增用地M0項目以自持為主，確需分割的，經(jīng)市招商引資創(chuàng)新工作領(lǐng)導小組審定，可按成本+微利限價銷售；“工改M0”項目可分割比例不超過49%；已出讓轉(zhuǎn)M0、小于50畝的M0和集體經(jīng)濟組織開發(fā)建設(shè)的限定規(guī)劃為不可分割M0。（詳見第二十一、二十四條）
2、產(chǎn)業(yè)用房應按幢或者按層進行分割，且最小分割單元的套內(nèi)建筑面積不得少于1000平方米。鼓勵按幢分割，項目分割轉(zhuǎn)讓給單個企業(yè)計容建筑面積大于10000平方米的按照0.8系數(shù)折算計入可分割轉(zhuǎn)讓面積，進一步提高可分割比例，且開發(fā)主體最終自持產(chǎn)業(yè)用房的占比不低于項目總計容建筑面積的10%。（詳見第二十三、二十四、二十六條）
（五）優(yōu)化履約監(jiān)管，建立常態(tài)化年度評估機制。
1、市層面制定監(jiān)管指引，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）作為監(jiān)管主體，設(shè)立10年考核期。由市投資促進部門會同相關(guān)部門制定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）監(jiān)管指引，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）作為監(jiān)管主體具體執(zhí)行。設(shè)立10年考核期，引導開發(fā)主體規(guī)范、有效、專心做好園區(qū)招商和運營管理。（詳見第三十三、三十四條）
2、合理設(shè)定考核標準，建立漸進式達產(chǎn)驗收機制。項目履約監(jiān)管協(xié)議應根據(jù)項目特征和產(chǎn)業(yè)類型合理設(shè)定不限于財政貢獻的多因子考核標準，支持入駐企業(yè)達產(chǎn)后盡快辦理不動產(chǎn)登記。一是對于可分割M0，分割與達產(chǎn)驗收掛鉤，項目達到約定財政貢獻50%的，可以賣20%；達到80%的，可以再賣30%；連續(xù)3年均值達到的，可賣剩余的產(chǎn)業(yè)用房及辦理自持部分的登記。同時，入駐企業(yè)連續(xù)2年達到約定考核標準的，可優(yōu)先辦理首次轉(zhuǎn)移登記；二是對于不可分割M0，投資強度通過驗收的，全部用房可辦理開發(fā)主體首次登記，可辦理質(zhì)押和抵押。（詳見第三十四、三十五條）
3、簡化企業(yè)入駐的審批，由開發(fā)主體做好資格審查。市投資促進部門會同市工信部門負責制定入駐企業(yè)的審查指引，屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）負責做好入駐企業(yè)的備案及監(jiān)管工作，開發(fā)主體負責入駐企業(yè)資格審查及日常監(jiān)管。（詳見第三十八條）
4、嚴格產(chǎn)業(yè)用房二次轉(zhuǎn)讓，穩(wěn)定企業(yè)預期。為防止企業(yè)炒賣產(chǎn)業(yè)用房，穩(wěn)定入駐企業(yè)預期，產(chǎn)業(yè)用房在首次轉(zhuǎn)移登記屆滿10年后方可二次轉(zhuǎn)讓，經(jīng)評估履約情況良好的，且報市招商引資創(chuàng)新工作領(lǐng)導小組同意后，可放寬至5年提前轉(zhuǎn)讓。（詳見第三十一條）
5、完善開發(fā)主體退出機制。在10年考核期內(nèi)，開發(fā)主體原則上不得整體轉(zhuǎn)讓項目，確需轉(zhuǎn)讓的，須先落實約定的財政貢獻、違約責任等事項，再報市招商引資創(chuàng)新工作領(lǐng)導小組審議同意后方可退出，且優(yōu)先由政府及其指定的產(chǎn)業(yè)用房管理主體按成本價進行回購。完成10年考核期的，經(jīng)屬地鎮(zhèn)街（園區(qū)）審核同意后即可退出。（詳見第四十條）
6、建立常態(tài)化的年度評估機制，加強已批項目監(jiān)督檢查。由市工信部門牽頭，會同相關(guān)部門組成新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）項目年度評估小組，對已批項目的建設(shè)、運營、履約情況等進行監(jiān)督檢查和績效評估，作為項目后續(xù)監(jiān)管及政策修訂完善的參考依據(jù)。（詳見第三十六條）
（六）收窄科研設(shè)計用地（C65）使用范圍。
新批的科研設(shè)計用地（C65）回歸公益性使用，只能供事業(yè)單位等基礎(chǔ)研究機構(gòu)使用且不得分割，市場主體的研發(fā)用房需求統(tǒng)一歸口到M0用地管理。（詳見第四十一條）
政策文件：東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理辦法（修訂）》的通知
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