常平鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引前期服務(wù)商工作指引（試行）：點擊進(jìn)入
為規(guī)范我鎮(zhèn)“三舊”改造政府統(tǒng)籌項目或者政府授權(quán)村集體經(jīng)濟組織（僅限集體用地為主導(dǎo)的更新單元）公開招引前期服務(wù)商的相關(guān)工作，常平鎮(zhèn)規(guī)劃管理所（常平鎮(zhèn)城市更新中心、常平鎮(zhèn)不動產(chǎn)登記中心）草擬了《常平鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引服務(wù)商工作指引（試行）》（以下簡稱《工作指引》），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：
一、《工作指引》出臺背景和意義
為全面貫徹落實黨的十九大精神，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面準(zhǔn)確貫徹高質(zhì)量發(fā)展的根本要求，實施城市更新改造工作，要求各鎮(zhèn)街按照市城市更新單一主體掛牌招商政策要求出臺屬地政策，引入前期服務(wù)商制度。為此，我所草擬了《常平鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商招引服務(wù)商工作指引（試行）》，旨在規(guī)范我鎮(zhèn)城市更新工作，引導(dǎo)社會企業(yè)依法、合理、合規(guī)參與到“三舊”改造公開招引前期服務(wù)商的相關(guān)工作，建立我鎮(zhèn)公平透明的城市更新市場，促進(jìn)我鎮(zhèn)城市面貌更新、城市品質(zhì)提升，全力打造高品質(zhì)的東莞東部中心。
二、《工作指引》的框架
《工作指引》共有五章，包含十二條，主要包含以下內(nèi)容：
第一章建立前期服務(wù)商制度。主要是根據(jù)《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號》的要求，在我鎮(zhèn)的城市更新（“三舊”改造）工作中建立前期服務(wù)商制度。擬定由鎮(zhèn)規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）會同各職能部門開展招引工作，制定初步招引方案，通過公開采購或政府授權(quán)村集體經(jīng)濟組織（僅限集體用地為主導(dǎo)的更新單元）的方式確定前期服務(wù)商，并對前期服務(wù)所產(chǎn)生的費用及如何支付進(jìn)行了規(guī)定。
第二章項目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求，規(guī)定了參與競投企業(yè)準(zhǔn)入的基本要求，通過面向社會公開報名，招引對省、市“三舊”改造政策具有一定的認(rèn)知、理解與執(zhí)行的熟悉程度，且資信良好的企業(yè)參與競投，并規(guī)定了前期服務(wù)時間一般為2年涉及整村改造的可延長2年。
第三章鎮(zhèn)政府公開采購前期服務(wù)商的工作流程。首先公開發(fā)布采購前期服務(wù)商信息、規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）會同相關(guān)職能部門進(jìn)行討論并擬定初步的招引方案，經(jīng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審查通過后形成正式招引方案，由財政分局、招投標(biāo)服務(wù)所按相關(guān)程序進(jìn)行公開采購，鎮(zhèn)政府與中標(biāo)企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》。
第四章集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的工作流程。由集體經(jīng)濟組織向政府提出公開招引服務(wù)商的申請，規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）會同相關(guān)職能部門對集體經(jīng)濟組織提出申請的招引方案進(jìn)行討論并形成初步審查意見后，由鎮(zhèn)規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）與集體經(jīng)濟組織將招引方案及初步審查意見上報鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審查。經(jīng)審查通過由集體經(jīng)濟組織開展招引前期服務(wù)商有關(guān)事宜，通過召開股東大會或股東代表會議表決確定前期服務(wù)商，公示無異議后，集體經(jīng)濟組織與中標(biāo)企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議報規(guī)劃所（城市更新中心、不動產(chǎn)登記中心）備案。
第五章為附則。對本工作指引的未盡事項進(jìn)行補充說明（本工作指引自發(fā)布之日起施行，有效期1年）。
三、《工作指引》的重要內(nèi)容說明
?。ㄒ唬┣捌诜?wù)商的具體工作內(nèi)容
前期服務(wù)工作的主要內(nèi)容，包括編報更新單元劃定方案、核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、擬定拆遷補償方案、場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估、確定政府（集體）綜合收益、編報掛牌招商方案以及其他開展更新單元改造的必要工作。
1、編報更新單元劃定方案。包括更新單元范圍、拆除范圍，更新單元的更新方向、規(guī)劃用途，更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值，公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求等。更新單元劃定方案由前期服務(wù)商根據(jù)《東莞市城市更新單元劃定指引》組織編制，經(jīng)由鎮(zhèn)城建領(lǐng)導(dǎo)小組會議初審后，交由市城市更新部門、規(guī)劃管理部門會同相關(guān)職能部門審查并出具審查意見。
2、核查和確定不動產(chǎn)權(quán)益。在開展不動產(chǎn)權(quán)益核查工作時，需由有資質(zhì)的機構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果須經(jīng)鎮(zhèn)國土分局、房管所審核并加蓋公章。
3、征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開展不動產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時，須對劃定的前期研究范圍內(nèi)已納入標(biāo)圖建庫的所有相關(guān)土地權(quán)利人和實際權(quán)益人進(jìn)行意愿征詢，并取得其書面同意的意見。同意的事項至少包括：
?。?）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；
?。?）同意按照單一主體掛牌招商相關(guān)政策實施更新改造。
不動產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟組織的，由該集體經(jīng)濟組織按照組織章程召開股東大會或股東代表大會對更新意愿進(jìn)行集體決議。涉及集體土地征收為國有土地的（包括完善歷史征地手續(xù)、申請轉(zhuǎn)為國有土地），集體經(jīng)濟組織應(yīng)同時或在鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開股東大會或股東代表大會進(jìn)行集體決議。不動產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意同意按照單一主體掛牌招商相關(guān)政策實施更新改造。
4、擬定拆遷補償方案。在擬定拆遷補償方案時，應(yīng)廣泛聽取和尊重改造范圍內(nèi)土地權(quán)利人意見，擬定補償標(biāo)準(zhǔn)并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上同意。與拆遷戶簽訂拆遷補償協(xié)議的主體應(yīng)為集體經(jīng)濟組織。集體經(jīng)濟組織補償條件納入拆遷補償方案，作為其擁有的各類不動產(chǎn)權(quán)益的補償，并列入掛牌地價。鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益價值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評估價與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評估價中的較高者計入掛牌地價，無需收購主體另行補償。
5、場地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險評估。開展場地污染識別工作并報市環(huán)保局審查，依據(jù)市環(huán)保局審查回復(fù)意見需要開展場地環(huán)境初步采樣調(diào)查、場地環(huán)境詳細(xì)采樣調(diào)查和風(fēng)險評估等工作。
6、投資和收益評估。政府（集體）應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)政策要求，通過市、鎮(zhèn)招標(biāo)平臺招標(biāo)或股東代表大會表決等方式選擇評估機構(gòu)進(jìn)行投資和收益評估。評估內(nèi)容包括：土地市場價格評估、拆遷補償成本評估、公有資產(chǎn)市場評估、集體物業(yè)補償成本評估、配建并無償移交公共設(shè)施成本評估等。該評估結(jié)果可作為政府（集體）確定綜合收益的起始價的有效參考。
7、編報掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：
?。?）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點、公共服務(wù)等）；
?。?）更新單元現(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；
（3）更新單元劃定，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；
（4）掛牌招商條件，包括報名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價款支付要求、項目開發(fā)時間要求（如拆遷、開工、竣工時間要求）、成交方的其他責(zé)任等；
?。?）掛牌招商的可行性分析，如分析不動產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補償訴求、潛在意向參與主體等情況。
（二）前期服務(wù)商的資質(zhì)要求
1、中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)法人（兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報名）均可報名參加前期服務(wù)商的報名,但是申請人具有以下情況的除外:（1）凡違反土地出讓合同約定欠繳土地出讓價款的以及法律、法規(guī)另有規(guī)定的；（2）失信被執(zhí)行人及失信被執(zhí)行人的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人、實際控制人、影響債務(wù)履行的直接責(zé)任人員；
2、報名企業(yè)應(yīng)對省、市及我鎮(zhèn)的城市更新（“三舊”改造）政策具有一定的認(rèn)知、理解與執(zhí)行的熟悉程度，特別是最新出臺的《關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》、《東莞市城市更新單元劃定方案編制和審查工作指引》等政策文件具有較為深入的理解；
3、項目開發(fā)經(jīng)驗豐富（包括但不限于具有成功的“三舊”改造整村改造或產(chǎn)城融合項目的一級開發(fā)經(jīng)驗）；
4、服務(wù)時間一般為2年（涉及整村改造的可延長2年）
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