東莞市城市更新地價(jià)計(jì)收和分配辦法

（修訂）

第一章 總則

第一條  為適應(yīng)土地市場(chǎng)變化，完善差別化的城市更新地價(jià)激勵(lì)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿對(duì)城市更新的推進(jìn)作用，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）》（東府〔2009〕144號(hào)）、《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)》（東府〔2018〕102號(hào)）、《東莞市人民政府辦公室關(guān)于調(diào)整市土地出讓收入分配機(jī)制的通知》（東府辦會(huì)函〔2018〕96號(hào)）及有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條  本市經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新項(xiàng)目，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以出讓方式供應(yīng)的，其改造地價(jià)計(jì)收和分配，適用本辦法。

第三條  城市更新地價(jià)計(jì)收和分配遵循以下基本原則：

（一）市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估原則，以第三方專業(yè)評(píng)估確定的區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為城市更新地價(jià)計(jì)收體系基礎(chǔ)。

（二）公平公正公開(kāi)原則，城市更新地價(jià)計(jì)收體系經(jīng)專家評(píng)審、公開(kāi)征求意見(jiàn)、集體決策等程序后對(duì)外發(fā)布實(shí)施，并報(bào)省自然資源廳備案，抄送市審計(jì)局。

（三）支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則，鼓勵(lì)盤活存量用地建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地和科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目，支持科技創(chuàng)新和加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)。

（四）促進(jìn)利益共享原則，設(shè)定折扣系數(shù)，給予改造主體合理的地價(jià)優(yōu)惠，創(chuàng)新地價(jià)分配方式，實(shí)行“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和市場(chǎng)主體等各方利益。

第四條  城市更新地價(jià)計(jì)收體系主要由以下兩部分組成：

（一）政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目參考單宗出讓地塊評(píng)估結(jié)果確定出讓底價(jià)。

（二）土地使用權(quán)人自行改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造以及集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造等類型項(xiàng)目以區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)以及折扣系數(shù)為基礎(chǔ)，區(qū)分不同的改造情形，形成地價(jià)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)確定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收地價(jià)款。其中，修正系數(shù)包括容積率修正系數(shù)和剩余使用年期修正系數(shù)，通過(guò)對(duì)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行修正，使區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)能夠應(yīng)用于具體宗地；折扣系數(shù)包括工業(yè)改商服折扣系數(shù)和工業(yè)改住宅折扣系數(shù)，通過(guò)給予改造主體地價(jià)折讓，調(diào)動(dòng)改造積極性。

第五條  區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是區(qū)片在設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵條件下于估價(jià)基準(zhǔn)日的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。地價(jià)內(nèi)涵條件包括：

（一）土地用途分為商服、住宅、工業(yè)三類。

（二）土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊和宗地內(nèi)土地平整），土地使用年限為法定最高使用年限。

（三）土地利用狀況：商服用地設(shè)定容積率2.0、建筑密度40%，住宅用地設(shè)定容積率2.0、建筑密度33%，工業(yè)用地設(shè)定容積率1.5、建筑密度40%。

（四）地價(jià)表現(xiàn)形式：商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為首層樓面地價(jià)，住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為平均樓面地價(jià)，工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為地面地價(jià)。

估價(jià)基準(zhǔn)日為每年的9月1日。

第六條  區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和折扣系數(shù)原則上每年更新一次，每年第三季度啟動(dòng)更新工作，9月底前公布更新成果。

市自然資源局可根據(jù)土地市場(chǎng)變化情況報(bào)請(qǐng)市人民政府適時(shí)調(diào)整更新時(shí)間。

區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和折扣系數(shù)的有效期由公布實(shí)施之日起算，截至下一輪更新成果公布實(shí)施前。

第七條  市自然資源局負(fù)責(zé)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和折扣系數(shù)的更新以及地價(jià)計(jì)收工作。

市財(cái)政局負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地使用權(quán)出讓收入，按規(guī)定做好地價(jià)款分配工作。

市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室、鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)集體資產(chǎn)管理規(guī)章政策，負(fù)責(zé)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的地價(jià)款使用情況進(jìn)行監(jiān)管。

第二章  地價(jià)計(jì)收

第一節(jié) 政府主導(dǎo)改造

第八條  政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目以收回、收購(gòu)、征收等方式儲(chǔ)備土地后以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓的，出讓底價(jià)參考新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。

第二節(jié) 土地使用權(quán)人自行改造

第九條  國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人自行改造項(xiàng)目可以協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后保留工業(yè)用途的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40%計(jì)收單位地面地價(jià)。

（二）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×0.41×容積率－工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×60%。

（三）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)不可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60%計(jì)收單位地面地價(jià)。

（四）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為住宅用地的，按以下兩項(xiàng)金額之和計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×40%；

2．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)×商服用地比例+（住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改住宅折扣系數(shù)×住宅用地比例。

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。

（五）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為商服用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×40%+（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)。

（六）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后保留工業(yè)用途、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（一）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

（七）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（三）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

第十條  國(guó)有出讓土地使用權(quán)人自行改造項(xiàng)目分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后保留工業(yè)用途，剩余使用年限不變、提高容積率的，免收地價(jià)款。

（二）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后保留工業(yè)用途，重新約定最高使用年限的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)－工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)。

（三）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×0.41×容積率－工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)。

（四）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)不可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×1.2－工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)。

（五）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為住宅用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)×商服用地比例+（住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)）×工業(yè)改住宅折扣系數(shù)×住宅用地比例。

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。

（六）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為商服用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率－工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×剩余使用年期修正系數(shù)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)。

（七）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為商服，改造后保留商服用途，重新約定最高使用年限和變更容積率的，按以下兩項(xiàng)金額之差計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率

容積率為改造后的容積率。

2．商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×容積率

容積率為改造前的容積率。

（八）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為商服，改造后變更為住宅用地的，按以下兩項(xiàng)金額之差計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。

2．商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×容積率

容積率為改造前商服用地的容積率。

（九）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為住宅，改造后保留住宅用途，重新約定最高使用年限和變更容積率的，按以下兩項(xiàng)金額之差計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率，商服用地比例、住宅用地比例為改造后的比例。

2．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率

容積率為改造前住宅用地的綜合容積率，商服用地比例、住宅用地比例為改造前的比例。商服用地剩余使用年期高于法定最高出讓年限的，按40年計(jì)；低于法定最高出讓年限的，按實(shí)際剩余使用年期計(jì)。

（十）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為住宅，改造后變更為商服用地的，按以下兩項(xiàng)金額之差計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率

容積率為改造后商服用地的容積率。

2．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×剩余使用年期修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率

容積率為改造前住宅用地的綜合容積率。商服用地剩余使用年期高于法定最高出讓年限的，按40年計(jì)；低于法定最高出讓年限的，按實(shí)際剩余使用年期計(jì)。

（十一）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后保留工業(yè)用途、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（二）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

（十二）現(xiàn)批準(zhǔn)用途為工業(yè)，改造后變更為科教用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（四）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

第十一條  沒(méi)有合法用地手續(xù)的工業(yè)用地使用單位，憑2007年6月30日前已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂的征地協(xié)議申請(qǐng)完善歷史征收手續(xù)后自行改造的，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）改造后保留工業(yè)用途的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)收單位地面地價(jià)。

（二）改造后變更為科教用地、建設(shè)可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×0.41×容積率。

（三）改造后變更為科教用地、建設(shè)不可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的1.2倍計(jì)收單位地面地價(jià)。

（四）改造后變更為住宅用地的，按以下兩項(xiàng)金額之和計(jì)收單位地面地價(jià)：

1．工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；

2．（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)×商服用地比例+（住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改住宅折扣系數(shù)×住宅用地比例

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。

（五）改造后變更為商服用途的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率﹣工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）×工業(yè)改商服折扣系數(shù)。

（六）改造后保留工業(yè)用途、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（一）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

（七）改造后變更為科教用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（三）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

第十二條  使用合法集體建設(shè)用地的加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)企業(yè)自行改造的，經(jīng)土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織同意，可由企業(yè)申請(qǐng)將集體建設(shè)用地依法征收為國(guó)有建設(shè)用地，在按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)、支付集體經(jīng)濟(jì)組織安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償后，可以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)，地價(jià)款參照第十一條計(jì)收。

第三節(jié)  集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、合作改造

第十三條  集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地征轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后自行改造或與企業(yè)合作改造的，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）改造后為工業(yè)用途的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%計(jì)收單位地面地價(jià)。

（二）改造后為科教用地、建設(shè)可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×0.41×容積率×20%。

（三）改造后為科教用地、建設(shè)不可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×1.2×20%。

（四）改造后為商服用地的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×20%；

界線日期在2018年8月15日之后的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×30%。

（五）改造后為住宅用地的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年8月15日之前的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×20%；

界線日期在2018年8月15日之后的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率×30%；

容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。

（六）改造后為工業(yè)用途、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（一）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

（七）改造后為科教用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（三）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

第四節(jié)  其他

第十四條  邊角地、夾心地、插花地為國(guó)有建設(shè)用地且經(jīng)批準(zhǔn)以協(xié)議方式出讓的，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）改造后用途為工業(yè)用地的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)收單位地面地價(jià)。

（二）改造后用途為科教用地、建設(shè)可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×0.41×容積率。

（三）改造后用途為科教用地、建設(shè)不可分割銷售科研用地項(xiàng)目的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的1.2倍計(jì)收單位地面地價(jià)。

（四）改造后用途為商服用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率。

（五）改造后用途為住宅用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：

（商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×商服用地比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地比例）×容積率

容積率為住宅用地的綜合容積率。

（六）改造后用途為工業(yè)用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（一）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

（七）改造后用途為科教用地、建設(shè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)基地或科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目的，參照本條第（三）項(xiàng)計(jì)收地價(jià)款。

第十五條  土地使用權(quán)人自行改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造以及集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造等類型改造項(xiàng)目，改造后為單獨(dú)占地的公共設(shè)施用地，實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定預(yù)留的，由鎮(zhèn)（街道）按土地儲(chǔ)備管理有關(guān)要求實(shí)施土地收儲(chǔ)，納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一管理；實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定代建的，以行政劃撥方式供地給屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或其成立的全資資產(chǎn)管理公司；實(shí)施監(jiān)管協(xié)議約定配建的，可以協(xié)議方式出讓給改造主體。協(xié)議出讓單獨(dú)占地的公共設(shè)施用地，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款：

（一）改造后為社會(huì)停車場(chǎng)用地、充電站用地的，按其他商服用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的20%確定土地出讓底價(jià)。

（二）改造后為幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等其他公共設(shè)施用地的，參考市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定土地出讓底價(jià)。其中，幼兒園用地按科教用地評(píng)估。

邊角地、夾心地、插花地規(guī)劃為單獨(dú)占地的公共設(shè)施用地的，按本條執(zhí)行。

第十六條  單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價(jià)計(jì)收按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行。

第三章  地價(jià)款分配

第一節(jié)  政府主導(dǎo)改造

第十七條  屬于政府主導(dǎo)改造的“工改工”項(xiàng)目的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）；屬于政府主導(dǎo)改造的“工改居”“工改商”項(xiàng)目的，以市土地審批委員會(huì)建設(shè)用地供應(yīng)與開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管會(huì)審工作小組審定用地公開(kāi)出讓方案和底價(jià)的日期為界線，界線日期在2018年9月20日之前的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），界線日期在2018年9月20日之后的，地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金，市統(tǒng)籌收入不再分成給鎮(zhèn)（街道）。

第十八條  通過(guò)征收農(nóng)村集體建設(shè)用地后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。

政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目，收回鎮(zhèn)政府（街道辦事處）或其下屬公司名下公益事業(yè)項(xiàng)目的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后規(guī)劃為住宅或商服用途出讓的，可參照上述規(guī)定，將一定比例的土地出讓純收益用于支持原被征收土地的集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展。

第十九條  集體經(jīng)濟(jì)組織自行收回集體建設(shè)用地使用權(quán)、完成地上建筑物及附著物拆遷補(bǔ)償并申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，交由政府收儲(chǔ)后出讓的，政府可以按照出讓價(jià)款的一定比例計(jì)算收儲(chǔ)補(bǔ)償費(fèi)用。

政府也可以按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式計(jì)算收儲(chǔ)補(bǔ)償費(fèi)用，“基礎(chǔ)補(bǔ)償”按公告的收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計(jì)算。

第二十條  政府收購(gòu)儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地后規(guī)劃為商服或住宅用途出讓的，政府可以按照“基礎(chǔ)補(bǔ)償+增值共享”的方式計(jì)算支付給原土地使用權(quán)人的收儲(chǔ)補(bǔ)償費(fèi)用，其中，“基礎(chǔ)補(bǔ)償”按照《東莞市土地儲(chǔ)備管理實(shí)施辦法》（東府〔2015〕90號(hào)）第十七條和第十八條規(guī)定計(jì)算，“增值共享”按土地出讓純收益不高于60%的比例計(jì)算。

除收購(gòu)儲(chǔ)備國(guó)有企業(yè)的用地外，以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)以下限值：

（一）用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)，出讓宗地規(guī)劃容積率小于或等于2.5的，以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%；出讓宗地規(guī)劃容積率大于2.5的，以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.5以下部分的50%。

（二）用地位于非欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)，出讓宗地規(guī)劃容積率小于或等于2.0的，以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款的50%；出讓宗地規(guī)劃容積率大于2.0的，以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)不得超過(guò)土地出讓成交價(jià)款容積率2.0以下部分的50%。

第二十一條  本辦法第十八條至第二十條所涉政府收儲(chǔ)集體建設(shè)用地或國(guó)有建設(shè)用地的情形，政府可采取貨幣、物業(yè)或兩者相結(jié)合的方式對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

涉及物業(yè)補(bǔ)償?shù)?，物業(yè)價(jià)值按照建筑成本確定，貨幣補(bǔ)償金額與物業(yè)價(jià)值之和不得超過(guò)按第十七條至第十九條規(guī)定計(jì)算的貨幣補(bǔ)償金額。建筑成本由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）參考東莞市建設(shè)工程造價(jià)管理站最新發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)信息確定，集體經(jīng)濟(jì)組織或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人需要交付部分物業(yè)回購(gòu)款的，計(jì)算補(bǔ)償總額時(shí)應(yīng)扣減物業(yè)回購(gòu)款。

第二十二條  本辦法第十八條至第二十條所涉具體比例，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）根據(jù)各自實(shí)際情況另行確定，報(bào)市自然資源局和市財(cái)政局備案后對(duì)外公布實(shí)施。

第二節(jié)  原土地使用權(quán)人自行改造

第二十三條  國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人自行改造、沒(méi)有合法用地手續(xù)的用地單位自行改造補(bǔ)繳的地價(jià)款，計(jì)提市級(jí)土地出讓金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金后，用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的，市、鎮(zhèn)、集體按2:4:4的比例分配，其余按3:3:4的比例分配。

第二十四條  國(guó)有出讓土地使用權(quán)人自行改造、加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級(jí)企業(yè)自行改造補(bǔ)繳的地價(jià)款計(jì)提軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金后，用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的，市、鎮(zhèn)、集體按2:4:4的比例分配，其余按3:3:4的比例分配。

第三節(jié)  集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、合作改造

第二十五條  工業(yè)、科教用地計(jì)收的地價(jià)款，計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給集體經(jīng)濟(jì)組織。

第二十六條  住宅、商服用地計(jì)收的地價(jià)款，計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、國(guó)有土地收益基金后，按以下辦法處理：

（一）現(xiàn)狀為舊村莊，依申請(qǐng)撥付給集體經(jīng)濟(jì)組織。

（二）現(xiàn)狀為舊廠房：集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造的，以改造方案首次批復(fù)時(shí)間為界線，界線日期在2018年9月20日之前的，依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)（街道），界線日期在2018年9月20日之后的，市、鎮(zhèn)按1.5:8.5的比例分配；集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造的，用地位于欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)的，市、鎮(zhèn)按3:7的比例分配，其余按4:6的比例分配。

舊村莊、舊廠房的核定標(biāo)準(zhǔn)按《關(guān)于“三舊”改造土地出讓金分成問(wèn)題的通知》（東府辦函〔2015〕203號(hào)）執(zhí)行。

第四節(jié)  其他

第二十七條  邊角地、夾心地、插花地計(jì)收的地價(jià)款計(jì)提市統(tǒng)籌收入、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)（街道）。

第二十八條  土地使用權(quán)人自行改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、集體經(jīng)濟(jì)組織與企業(yè)合作改造等類型改造項(xiàng)目，改造為單獨(dú)占地的公共設(shè)施用地（含邊角地、夾心地、插花地規(guī)劃為單獨(dú)占地的公共設(shè)施用地）計(jì)收的地價(jià)款，依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)（街道）。

第二十九條  單一主體掛牌招商改造和改造后用途為新型產(chǎn)業(yè)用地的更新單元地價(jià)分配按照另行制定的操作規(guī)范執(zhí)行。

第三十條  分配給鎮(zhèn)（街道）、集體的地價(jià)款依申請(qǐng)撥付至鎮(zhèn)政府（街道辦事處）財(cái)政賬戶。鎮(zhèn)政府（街道辦事處）將分配給集體的部分撥付至出讓宗地原所屬集體經(jīng)濟(jì)組織的土地款專戶。分配給集體的地價(jià)款可用于回購(gòu)物業(yè)、參與改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

莞城街道及其他全面實(shí)行“村改居”、社區(qū)社會(huì)管理經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額供給的鎮(zhèn)（街道），地價(jià)款可不再分配給集體，由鎮(zhèn)（街道）統(tǒng)籌專項(xiàng)用于鎮(zhèn)（街道）轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)社會(huì)管理、社會(huì)保險(xiǎn)、文化教育等方面的支出。

第三十一條  城市更新項(xiàng)目地價(jià)款市分成部分納入市城市更新專項(xiàng)資金臺(tái)賬管理，由市自然資源局根據(jù)實(shí)際需求編制專項(xiàng)資金預(yù)算，列入年度財(cái)政預(yù)算安排，用于支持連片改造、產(chǎn)業(yè)類改造和公益類改造。

第四章  附則

第三十二條  地塊用途的劃分，按照土地利用現(xiàn)狀分類等國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十三條  欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)包括望牛墩、洪梅、中堂、道滘、企石、石排、東坑、謝崗等鎮(zhèn)，并按照市委市政府市內(nèi)扶貧政策動(dòng)態(tài)調(diào)整。

第三十四條  軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如下：城際軌道交通站點(diǎn)周邊800米和城市軌道交通站點(diǎn)周邊500米半徑范圍內(nèi)，按地價(jià)款的20%征收；其它范圍按地價(jià)款的10%征收。

國(guó)有土地收益基金按招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得地價(jià)款的1%征收。

農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金按15元/平方米計(jì)提。

農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、住房保障資金由市、鎮(zhèn)（街道）按規(guī)定計(jì)提。

上述計(jì)提費(fèi)用均包含在地價(jià)款內(nèi)，土地受讓方無(wú)須另行繳納。各項(xiàng)計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如有變化的，按國(guó)家、省、市最新規(guī)定執(zhí)行。

第三十五條  本辦法所稱“土地出讓純收益”是指土地出讓收入扣除稅費(fèi)以及既定的改造成本或補(bǔ)償價(jià)格后剩余的部分。

稅費(fèi)包括按規(guī)定計(jì)提的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金和住房保障資金、市土地統(tǒng)籌收入以及土地收儲(chǔ)、出讓過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)。

改造成本或補(bǔ)償價(jià)格參照《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）》（東府〔2009〕144號(hào)）附件4《東莞市國(guó)有企業(yè)廠房搬遷和舊村改造土地出讓純收益返還流程》核定。

第三十六條  改造項(xiàng)目涉及使用區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和折扣系數(shù)計(jì)算地價(jià)款的，使用市自然資源局受理供地申請(qǐng)材料之日有效的區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和折扣系數(shù)。

第三十七條  以協(xié)議方式出讓城市更新涉及的土地使用權(quán)的，協(xié)議出讓方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市自然資源局應(yīng)將補(bǔ)繳地價(jià)等內(nèi)容在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)以及市自然資源局門戶網(wǎng)站上公示，公示時(shí)間不得少于5日。

以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓城市更新涉及的土地使用權(quán)的，由市公共資源交易中心按規(guī)定向社會(huì)發(fā)布出讓結(jié)果。

第三十八條  政府主導(dǎo)改造項(xiàng)目，涉及收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)、使用土地出讓收入對(duì)原土地權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)經(jīng)政府集體決策，并將決策結(jié)果在政府門戶網(wǎng)站上公示。

第三十九條  為切實(shí)增加集體經(jīng)濟(jì)組織的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，在達(dá)到國(guó)家和省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)物業(yè)返還方式作為與集體經(jīng)濟(jì)組織合作改造的條件，鼓勵(lì)沒(méi)有合法用地手續(xù)的用地單位自行改造時(shí)采取物業(yè)返還方式落實(shí)征地補(bǔ)償。

企業(yè)采取物業(yè)補(bǔ)償方式與集體經(jīng)濟(jì)組織合作改造或完善歷史征地手續(xù)后自行改造的，地價(jià)的計(jì)收、分配與物業(yè)補(bǔ)償互不影響，所涉計(jì)稅成本包括地價(jià)和補(bǔ)償物業(yè)，具體計(jì)稅成本認(rèn)定和稅收征管指南由市稅務(wù)部門另行制定。

第四十條  本辦法由市自然資源局會(huì)同市財(cái)政局解釋。

第四十一條  本辦法自公布之日起實(shí)施，有效期為3年。