關(guān)于印發(fā)《東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理

委員會市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)

出租管理辦法》的通知

 

東國資〔2019〕68號

 

各市屬企業(yè)：

現(xiàn)將《東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中若有問題，請及時向我委反饋。

 

東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

2019年9月30日

 

東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)

出租管理辦法

 

第一章  總  則

第一條  為加強我市市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)管理，進一步規(guī)范土地使用權(quán)及物業(yè)出租行為，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《中華人民共和國合同法》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國務(wù)院國資委、財政部令第32號）等法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況制定本辦法。

第二條  本辦法適用于東莞市人民政府授權(quán)東莞市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“市國資委”）履行出資人職責或監(jiān)管的國有全資及控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)及其下屬各級國有全資及控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)等市屬企業(yè)（以下統(tǒng)稱“市屬國有企業(yè)”）。

第三條  本辦法所稱土地使用權(quán)是指市屬國有企業(yè)通過土地出讓、土地劃撥及受讓方式取得的國有土地使用權(quán)，依法不得出租的土地使用權(quán)除外；本辦法所稱物業(yè)是指市屬國有企業(yè)所有的房產(chǎn)（含地下建筑物）及其附著物，用于分配給本企業(yè)職工租住的存量住宅及依法不得出租的物業(yè)除外。

第四條  本辦法所稱土地使用權(quán)及物業(yè)出租，是指市屬國有企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)上述第三條所述的土地使用權(quán)及物業(yè)，全部或者部分出租給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并由承租人支付租金的行為。

第五條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租原則：（一）必須嚴格遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定，符合國家路線、方針、政策等方面的要求；（二）堅持公開、公正、公平的原則，企業(yè)應根據(jù)擬出租的土地使用權(quán)及物業(yè)實際情況，合理設(shè)置承租人資格條件，包括但不限于承租人主體資格條件、管理能力相關(guān)條件等，但不得出現(xiàn)具有明確指向性或者違反公平競爭的內(nèi)容；（三）堅持經(jīng)濟效益與社會效益相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)存量資源優(yōu)勢，以土地使用權(quán)及物業(yè)出租有效帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并切實履行社會責任。

 

 

第二章  健全制度

第六條  市國資委直接監(jiān)管企業(yè)負責依照本辦法及時制定本企業(yè)及其下屬企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理制度，并最遲不得晚于本辦法公布之日起一個月內(nèi)按管理關(guān)系報市國資委。相關(guān)管理制度應當明確企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租的具體管理事項，相關(guān)事項的具體審批流程。

第七條  市屬國有企業(yè)應建立土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理臺賬，加強對出租的土地使用權(quán)及物業(yè)的跟蹤管理，嚴格規(guī)范出租行為。

第八條  市屬國有企業(yè)應對本企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租進行可行性論證，并在此基礎(chǔ)上制定合理可行的出租方案，出租方案應包括以下內(nèi)容：

（一）擬出租的土地使用權(quán)及物業(yè)的基本情況（土地使用權(quán)及物業(yè)明細、地點、面積、規(guī)劃用途等）；

（二）出租目的及可行性；

（三）出租期限、租金標準及出租用途；

（四）承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等。

第九條  市屬國有企業(yè)應加強土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同的管理，規(guī)范租賃合同的審批及管理流程。市屬國有企業(yè)擬簽署租賃合同的，租賃合同約定的單次出租的期限原則上不得超過5年。如因政府產(chǎn)業(yè)引導、扶持政策等特殊情況需要延長租期的，單次出租期限最長應不超過10年，市政府已有相關(guān)政策及規(guī)定的除外。

第十條  有下列情形的土地使用權(quán)及物業(yè)出租，租賃合同約定的單次出租期限可不受5年出租期限的限制而適當延長，但延長后的期限不得違反《中華人民共和國合同法》有關(guān)租賃期限不得超過20年的規(guī)定：

（一）市政府有相關(guān)規(guī)定的；

（二）承租方需進行較大規(guī)模的修繕改造，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)按決策程序討論通過，并按本辦法第十七條辦理。

第十一條  有下列情形之一的土地使用權(quán)及物業(yè)不得出租：

（一）土地使用權(quán)及物業(yè)權(quán)屬存在爭議的；

（二）土地使用權(quán)及物業(yè)權(quán)屬因司法機關(guān)或行政機關(guān)的生效裁判文書、通知書、決定書等受到限制的；

（三）共有土地使用權(quán)及物業(yè)未取得其他共有人同意的；

（四）擅自改變土地使用權(quán)及物業(yè)出租合同約定的用途及物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；

（五）物業(yè)屬于違法、違章建筑的；

（六）不符合房屋建筑工程質(zhì)量等安全標準的；

（七）已抵押的土地使用權(quán)及物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）其他依法不得出租的情形。

第十二條  除以下情形外，市屬國有企業(yè)出租的土地使用權(quán)及物業(yè)，承租人不得轉(zhuǎn)租：

（一）用于各類專業(yè)市場、商場、產(chǎn)業(yè)園、孵化器等需要分租的土地使用權(quán)及物業(yè)；

（二）市政府相關(guān)規(guī)定允許轉(zhuǎn)租的。

對于不得轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)及物業(yè)，承租人確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，應向出租人提出書面申請，并由市屬國有企業(yè)董事會或其他決策層審議通過。

第十三條  市屬國有企業(yè)原則上不得以為出租的物業(yè)提供能源供應、免收或少收物業(yè)管理費等非租金條件向承租人實施優(yōu)惠。

 

第三章  決策程序

第十四條  市屬國有企業(yè)應嚴格規(guī)范土地使用權(quán)及物業(yè)出租行為，決策應遵循以下程序：

（一）科學、充分地開展土地使用權(quán)及物業(yè)出租的可行性研究；

（二）廣泛聽取法律顧問或法律中介機構(gòu)的意見和建議；

（三）必要時可組織召開論證會，形成具有專家個人簽名的評審意見；

（四）嚴格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h，嚴禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

第十五條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租涉及改建、擴建、城市更新改造的，企業(yè)在出租方案制訂過程中應與市發(fā)展和改革局、市自然資源局、市生態(tài)環(huán)境局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市應急管理局、市公安消防支隊等政府職能部門加強溝通，需要報請審批或核準的，應當按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準。

第十六條  市屬國有企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租方案應提交企業(yè)董事會或其他決策層研究決定，決策資料應及時建檔備案。相關(guān)決策及信息還應按照廠務(wù)公開要求進行公開，自覺接受職工監(jiān)督。

第十七條  對證載登記為非工業(yè)、非倉儲類的土地使用權(quán)及物業(yè)，約定單次出租期限超過5年的租賃合同，市屬國有企業(yè)須經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)董事會審核，并按管理層級逐級上報至市國資委備案；對證載登記為工業(yè)、倉儲類的土地使用權(quán)及物業(yè)，約定單次租賃期限超過5年的租賃合同，市屬國有企業(yè)須經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)董事會審核，并按照管理層級逐級上報至市國資委審批。提交市國資委備案或?qū)徟某鲎忭椖浚袑賴衅髽I(yè)應同時提交董事會審議通過的出租方案、董事會決議、法律意見書。

 

第四章 招租

第十八條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租，原則上應當采取公開招租的方式在市產(chǎn)權(quán)交易中心進行。公開招租的信息應當通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)或市級及以上媒體進行公告，公告期不得少于10個工作日。合同期滿或提前終止后，應重新公開招租，原承租人享有同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。

公開招租的底價應當通過市場詢價或第三方評估方式確定。如同時采用市場詢價和第三方評估方式的，出租底價應按照兩者就高的原則確定。如通過市場詢價的方式確定出租底價的，市屬國有企業(yè)應當以周邊相同地段、功能和用途類似的土地使用權(quán)及物業(yè)的市場出租價格，以及東莞市房屋租金參考價為參考依據(jù)，并充分考慮市場供求情況。

經(jīng)兩次公開招租，僅有一個報名者符合條件的，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)審議批準后，市屬國有企業(yè)可以采取協(xié)議租賃方式對土地使用權(quán)及物業(yè)進行出租，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施。經(jīng)兩次公開招租仍無報名者的，經(jīng)市國資委直接監(jiān)管企業(yè)審議批準后，市屬國有企業(yè)可按不低于出租底價的90%價格重新進行公開招租。

第十九條  存在以下情形的，市屬國有企業(yè)可采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)或物業(yè)進行出租：

（一）涉及國計民生、公益性、文物保護等特殊要求的土地使用權(quán)及物業(yè)出租；

（二）可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等，造成重大社會影響的土地使用權(quán)及物業(yè)出租；

（三）市屬國有企業(yè)（含不同國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)監(jiān)管企業(yè)）之間的土地使用權(quán)及物業(yè)出租；

（四）位置偏僻、面積小、難以出租，或租金較低不宜采取公開招租的；

（五）經(jīng)市政府批準可不采取公開招租的土地使用權(quán)及物業(yè)。

市屬國有企業(yè)采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)或物業(yè)進行出租的，應當優(yōu)先采用其他有利于公平競爭的方式，至少應當向3個以上的自然人、法人及其他組織發(fā)出邀請。對采用非公開招租的方式對土地使用權(quán)及物業(yè)進行出租的，出租價格由市國資委直接監(jiān)管企業(yè)按資產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定通過評估確定。

第二十條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租，應選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位的項目，并選擇有較強履約能力的承租人，優(yōu)先考慮世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè)、有較強經(jīng)濟實力和良好信譽的民營企業(yè)等。選擇承租人時，市屬國有企業(yè)應當對承租人進行資信調(diào)查，選擇資信情況好、經(jīng)濟實力強具備較好履約能力的承租人。市屬國有企業(yè)應當以出租土地使用權(quán)及物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，大力發(fā)展適合國家重要中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。

 

第五章  合同簽訂及執(zhí)行

第二十一條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)租賃應依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并依法在市國資委直接監(jiān)管企業(yè)辦理登記備案手續(xù)。同時，由市國資委直接監(jiān)管企業(yè)做好下屬國有企業(yè)租賃合同的登記備案工作。

第二十二條  土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同的內(nèi)容應包括但不限于下列條款：

（一）租賃當事人姓名或者名稱及住所；

（二）土地的位置、面積、用途、取得方式、地上建筑物及附著物等基本信息，或物業(yè)的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（三）租賃用途、期限；

（四）租金標準和租金調(diào)整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；

（五）土地使用權(quán)及物業(yè)交付日期；

（六）土地使用權(quán)及物業(yè)使用要求和修繕責任；

（七）土地使用權(quán)及物業(yè)安全管理工作內(nèi)容及責任；

（八）土地使用權(quán)及物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；

（九）土地使用權(quán)及物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；

（十）合同變更、解除、終止的條件；

（十一）違約責任；

（十二）合同糾紛的解決方式；

（十三）合同的法律適用（特別是承租人為戶籍地或注冊地在中國大陸地區(qū)以外地區(qū)的自然人、法人或其他組織）；

（十四）當事人約定的其他條款。

第二十三條  租賃合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。確因重大情況需要變更租賃合同內(nèi)容的，由出租方原決策機構(gòu)審議通過。變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，市屬國有企業(yè)應當重新按照本辦法規(guī)定進行招租。

第二十四條  承租人有下列行為的，出租人應依法解除合同，收回出租的土地使用權(quán)及物業(yè)，出租人由此遭受的損失，應積極向承租人追索：

（一）將承租的土地使用權(quán)及物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（二）擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（三）拖欠租金超過合同約定的金額或期限的；

（四）利用承租土地使用權(quán)及物業(yè)進行違法活動的；

（五）故意損壞承租物業(yè)的；

（六）對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回土地使用權(quán)及物業(yè)的情形。

第二十五條  有下列情形之一的，作為合同一方的市屬國有企業(yè)應及時提出變更或解除租賃合同，以維護自身合法權(quán)益，防止對國有資產(chǎn)造成損害：

（一）因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（二）因城市建設(shè)規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷的；

（三）相關(guān)事項已經(jīng)合同約定或當事人協(xié)商一致但未能履行的。

第二十六條  市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同中應當特別載明合同終止的特殊情形及免責條款，如出現(xiàn)因市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制重整等需終止合同的情形，出租方有權(quán)終止合同。

第二十七條  在合同履行過程中，承租人需要增加租賃面積或延長租賃期限，企業(yè)應對增加的租賃面積或延長的租賃期限，按照新的出租事項依照本辦法的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)程序處理。

第二十八條  市屬國有企業(yè)應根據(jù)租賃市場供需狀況，在租賃合同中約定租金遞增比例。

第二十九條  除上述需在租賃合同各種載明的事項外，市屬國有企業(yè)與承租人依法約定的其他事項，應在合同中予以明確。

 

第六章  監(jiān)督檢查

第三十條  市國資委將加強對市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理工作的指導和監(jiān)督，每年不定期組織對市屬國有企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租管理工作的監(jiān)督檢查，依法行使監(jiān)督職能。企業(yè)監(jiān)事會應將企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作納入重要監(jiān)督事項，對企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作進行監(jiān)督，對企業(yè)土地使用權(quán)及物業(yè)出租情況進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。

第三十一條  土地使用權(quán)及物業(yè)出租單位是出租行為的責任單位，企業(yè)負責人是本企業(yè)租賃行為第一責任人，企業(yè)紀檢（監(jiān)察）、審計等有關(guān)部門應對本企業(yè)的土地使用權(quán)及物業(yè)出租工作進行全程監(jiān)督，定期檢查和隨機抽查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問題，確保土地使用權(quán)及物業(yè)出租規(guī)范有序進行。市屬國有企業(yè)應于每年3月前將本企業(yè)上年度土地使用權(quán)及物業(yè)租賃出租情況按管理關(guān)系報市國資委，并抄送企業(yè)監(jiān)事會。

第三十二條  土地使用權(quán)及物業(yè)租賃合同一旦生效，市屬國有企業(yè)與承租人都應嚴格履行。企業(yè)應加強履約監(jiān)管，保證合同正常履行，加強對出租土地使用權(quán)及物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管。

第三十三條  承租人不履行或不完全履行合同時，作為出租人的市屬國有企業(yè)應依法及時采取有效措施，維護企業(yè)利益。因未及時采取措施或者措施不當造成國有資產(chǎn)損失的，企業(yè)主要負責人及相關(guān)責任人應承擔相應的法律責任及行政責任。

第三十四條  市屬國有企業(yè)相關(guān)責任人在土地使用權(quán)及物業(yè)出租過程中，違反相關(guān)法律法規(guī)，違反本辦法規(guī)定，違反本企業(yè)相關(guān)管理制度以權(quán)謀私、濫用職權(quán)、玩忽職守，造成國有資產(chǎn)損失的，將按照相關(guān)法律法規(guī)，及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國有企業(yè)違規(guī)經(jīng)營投資責任追究制度的意見》（國辦發(fā)〔2016〕63號）等相關(guān)規(guī)定依法承擔法律責任；如涉及刑事犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

 

第七章  其他

第三十五條  市屬國有企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及土地使用權(quán)及物業(yè)出租的，應參照本辦法執(zhí)行。

第三十六條  本辦法中“超過”不包括本數(shù)在內(nèi)。

第三十七條  本辦法由市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會負責解釋。

第三十八條  本辦法自2019年11月1日起施行，有效期至2024年10月31日。

 

（本規(guī)范性文件已經(jīng)市司法局合法性審查同意發(fā)布，編號為GYZCJDGLWYH-2019-063）