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鎮(zhèn)機(jī)關(guān)各部門(mén)，各社區(qū)，單位，集團(tuán)公司：

《長(zhǎng)安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》業(yè)經(jīng)鎮(zhèn)人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

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長(zhǎng)安鎮(zhèn)人民政府辦公室

?????????????????????????2019年8月5日

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長(zhǎng)安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期

服務(wù)商操作指引（試行）

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為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施城市更新項(xiàng)目，理順城市更新項(xiàng)目前期土地整備及公開(kāi)招引的相關(guān)工作流程，在城市更新過(guò)程中貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)《東莞人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號(hào)）、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)〉的通知》（東府〔2018〕102號(hào)）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）及國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。

第一章 總則

第一條?本操作指引適用于所有拆除重建范圍內(nèi)主要為集體土地的單一主體掛牌招商城市更新項(xiàng)目。

第二條?前期服務(wù)工作主要內(nèi)容：

（一）編制更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/span>

（二）核查和確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；

（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；

（五）場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

（六）確定政府（集體）綜合收益；

（七）編報(bào)掛牌招商方案等。

第三條?本操作指引印發(fā)實(shí)施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商的，要求統(tǒng)一經(jīng)長(zhǎng)安鎮(zhèn)黨政人大班子會(huì)議同意，并實(shí)行層級(jí)備案，禁止開(kāi)發(fā)商在前期服務(wù)以外通過(guò)簽訂“意向協(xié)議”、“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”或其他形式圈地囤地。

第二章 項(xiàng)目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求

第四條?集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商實(shí)施前期服務(wù)工作時(shí)，可優(yōu)先考慮以下情況:

（一）服務(wù)商資質(zhì)等級(jí)、資信情況;

（二）服務(wù)商注冊(cè)資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力;

（三）服務(wù)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和竣工銷售的面積;

（四）其它關(guān)于服務(wù)商開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用狀況、開(kāi)發(fā)能力等方面的情況;

（五）服務(wù)商參與報(bào)名時(shí)，須提交服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書(shū);

（六）服務(wù)商服務(wù)時(shí)間原則上不得超過(guò)2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年。

（七）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報(bào)名參與前期服務(wù)商招引工作。

第三章?申請(qǐng)公開(kāi)招引前期服務(wù)商的實(shí)施流程

第五條?申請(qǐng)公開(kāi)招引前期服務(wù)商的主體須為集體經(jīng)濟(jì)組織，按以下程序?qū)嵤?/span>

（一）編制招引材料?

集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)自身發(fā)展需求擬定更新單元范圍，編制公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議），并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決、公示；涉及經(jīng)濟(jì)合作社（小組）成份的，可先由經(jīng)濟(jì)合作社按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定組織民主表決，授權(quán)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社統(tǒng)一申報(bào)公開(kāi)招引前期服務(wù)商的一切相關(guān)事宜；

（二）組織材料報(bào)批

公開(kāi)招引方案（含服務(wù)協(xié)議）通過(guò)民主表決后，集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)人民政府提交公開(kāi)招引前期服務(wù)商的授權(quán)申請(qǐng)，具體申請(qǐng)資料應(yīng)包括:

1．集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開(kāi)展前期服務(wù)商招引工作的請(qǐng)示;

2．民主決策表決資料（明確同意更新單元改造、招引方案材料、民主選取前期服務(wù)商推薦人的投票方式等內(nèi)容）;

3．前期服務(wù)商招引方案（包含服務(wù)商招引公告、前期服務(wù)工作的要求、服務(wù)協(xié)議擬稿、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)算方式、服務(wù)商的報(bào)名條件等內(nèi)容）及公示證明；

4．項(xiàng)目地塊紅線圖；

5．其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。

以上資料整理后，提交到鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局進(jìn)行受理。

（三）層級(jí)審查審議?

鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局初步整理申請(qǐng)材料后，會(huì)同自然資源分局、規(guī)劃所、農(nóng)林水務(wù)局等相關(guān)職能部門(mén)從合法性、合理性、可行性等方面對(duì)招引方案等申請(qǐng)材料進(jìn)行討論并形成審查意見(jiàn)。申請(qǐng)材料根據(jù)審查意見(jiàn)修改完善后，由鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局上報(bào)長(zhǎng)安鎮(zhèn)黨政人大班子會(huì)議審議。

（四）發(fā)布公告，接受報(bào)名

經(jīng)長(zhǎng)安鎮(zhèn)黨政人大班子會(huì)議審議通過(guò)后（更新單元面積500畝或以上的，需報(bào)市人民政府審批），集體經(jīng)濟(jì)組織須將招引公告（含服務(wù)協(xié)議）在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)人民政府門(mén)戶網(wǎng)站、《東莞日?qǐng)?bào)》、社區(qū)公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于15個(gè)自然日。報(bào)名時(shí)間截止后10個(gè)工作日內(nèi)，由鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局、農(nóng)林水務(wù)局、集體經(jīng)濟(jì)組織（理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和兩委成員）的代表組成的審查小組負(fù)責(zé)審查有關(guān)報(bào)名單位資格，并經(jīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織書(shū)面回復(fù)相關(guān)報(bào)名單位。

（五）公開(kāi)選定服務(wù)商

若只有一家企業(yè)通過(guò)資格審核，可以直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商推薦人；若有兩家或以上符合條件的企業(yè)報(bào)名，集體經(jīng)濟(jì)組織須將報(bào)名企業(yè)的服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書(shū)提交股東代表審閱，并在報(bào)名截止之日起15個(gè)工作日內(nèi)，召開(kāi)股東代表大會(huì)進(jìn)行第一輪表決，若有獲得超過(guò)三分之二股東代表票數(shù)的企業(yè)，則確認(rèn)其為前期服務(wù)商推薦人，若未有企業(yè)獲得超過(guò)三分之二的票數(shù)，則所獲票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進(jìn)行第二輪表決，第二輪表決所獲票數(shù)較多的企業(yè)確認(rèn)為前期服務(wù)商推薦人（只有兩家符合條件企業(yè)的，按第二輪表決的標(biāo)準(zhǔn)確定前期服務(wù)商推薦人）。鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局、農(nóng)林水務(wù)局需派專員列席集體經(jīng)濟(jì)組織股東代表大會(huì)或股東大會(huì)。

（六）公示結(jié)果，簽訂服務(wù)協(xié)議

集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將確認(rèn)的前期服務(wù)商在社區(qū)公告欄進(jìn)行公示5個(gè)自然日，公示無(wú)異議后可正式確認(rèn)前期服務(wù)商，簽訂雙方服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議以及民主決策會(huì)議相關(guān)錄影錄像材料需報(bào)鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局備案。

第四章 前期服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

第六條?前期服務(wù)費(fèi)用可分為技術(shù)類費(fèi)用和服務(wù)類費(fèi)用。

技術(shù)類費(fèi)用主要為執(zhí)行前期服務(wù)工作過(guò)程中產(chǎn)生的各種專業(yè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)用，包括但不限于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)（土地和房屋）、方案編制費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、土壤調(diào)查費(fèi)等。上述專業(yè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)以相關(guān)政策法規(guī)制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，由前期服務(wù)商先行墊付。前期服務(wù)工作完成后，集體經(jīng)濟(jì)組織可聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，結(jié)合《招引方案》中的收費(fèi)核查標(biāo)準(zhǔn)，核查相關(guān)專業(yè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)用的票據(jù)并形成前期服務(wù)費(fèi)用核查報(bào)告，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織和前期服務(wù)商共同確認(rèn)后報(bào)鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局、農(nóng)林水務(wù)局備案。報(bào)告成果將確認(rèn)為支付給前期服務(wù)商的技術(shù)類費(fèi)用。

服務(wù)類費(fèi)用主要為執(zhí)行前期服務(wù)工作過(guò)程中產(chǎn)生的各種不具備法定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一般服務(wù)費(fèi)用，包括但不限于意愿征詢、編制拆賠、綜合收益和招商方案文稿、一般咨詢策劃等工作產(chǎn)生的其他所有費(fèi)用。服務(wù)類費(fèi)用全部由前期服務(wù)商自行承擔(dān)，集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)需支付該項(xiàng)費(fèi)用。

集體經(jīng)濟(jì)組織可參照《長(zhǎng)安鎮(zhèn)城市更新前期服務(wù)費(fèi)用核查表》，結(jié)合更新單元（項(xiàng)目）情況，確定具體的前期服務(wù)費(fèi)用核查標(biāo)準(zhǔn)。

第七條?前期服務(wù)費(fèi)用按照“誰(shuí)委托、誰(shuí)支付”的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式，票據(jù)要求等內(nèi)容。

第五章 實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求

第八條?編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?，主要?nèi)容包括：

（一）更新單元范圍、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

第九條?核查和確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查工作時(shí)，需由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，具體按照市相關(guān)政策要求執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織;

（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；

（三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。

經(jīng)調(diào)查，屬于上述第一類、第二類的須經(jīng)自然資源分局審核確認(rèn)，第三類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政府按規(guī)定確認(rèn)。

第十條?征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時(shí)，應(yīng)對(duì)更新單元拆除范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行意愿征詢，并取得其權(quán)益土地面積占比和權(quán)益人數(shù)占比均達(dá)90%以上的書(shū)面同意的意見(jiàn)。同意的事項(xiàng)至少包括:

（一）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍;

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開(kāi)股東大會(huì)或股東代表大會(huì)對(duì)更新意愿進(jìn)行集體決議。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政人大班子會(huì)議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項(xiàng)。

第十一條?擬定拆遷補(bǔ)償方案。在擬定拆遷補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)廣泛聽(tīng)取和尊重改造范圍內(nèi)村民意見(jiàn)，擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書(shū)面同意。

集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比原則上不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌地價(jià)。

鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌地價(jià)，收購(gòu)主體無(wú)需另行提出要約收購(gòu)。

其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人補(bǔ)償可以根據(jù)實(shí)際需要，由集體經(jīng)濟(jì)組織擬定對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購(gòu)主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條?場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。根據(jù)《東莞市建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用土壤環(huán)境管理實(shí)施辦法（試行）》（東環(huán)〔2018〕310號(hào)）文件要求，辦理土地收儲(chǔ)、土地供應(yīng)、“三舊”改造、用途改變等用地手續(xù)業(yè)務(wù)的需按要求開(kāi)展地塊土壤污染防治工作。前期服務(wù)商應(yīng)結(jié)合更新單元具體情況，開(kāi)展場(chǎng)地環(huán)境初步采樣調(diào)查、場(chǎng)地環(huán)境詳細(xì)采樣調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等工作。

第十三條?確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定。

實(shí)物性收益包含：

（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o(wú)償取得的公共設(shè)施用地、成交方建設(shè)并無(wú)償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。

前期服務(wù)商根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、拆遷補(bǔ)償方案以及市相關(guān)計(jì)算要求,通過(guò)鎮(zhèn)政府委托或認(rèn)可的評(píng)估公司核算出政府（集體）綜合收益參考價(jià)，報(bào)鎮(zhèn)人民政府審議后確定政府（集體）綜合收益起始價(jià)。

第十四條?編報(bào)掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括:

（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）;

（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場(chǎng)地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況;

（三）更新單元?jiǎng)澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等;

（四）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開(kāi)要約收購(gòu)期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開(kāi)工、竣工時(shí)間要求）、成交方的其他責(zé)任等;

（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。

第六章 附則

第十五條?本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突，應(yīng)以上位法及制定主體層級(jí)較高的文件內(nèi)容為準(zhǔn)。

第十六條?本操作指引自發(fā)布之日起試行，有效期三年，并由長(zhǎng)安鎮(zhèn)住房規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

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附件：公開(kāi)招引前期服務(wù)商工作流程圖

附件：公開(kāi)招引前期服務(wù)商工作流程圖

 關(guān)于《長(zhǎng)安鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)選取前期服務(wù)商操作指引（試行）》的政策解讀（已失效）