根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整管理規(guī)定》和《廣東省重大行政決策聽證規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，為提高我鎮(zhèn)重大規(guī)劃決策的科學(xué)性和民主性，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，沙田鎮(zhèn)人民政府于2024年5月31日對《東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01(04-11)圖則調(diào)整》進(jìn)行聽證，聽取社會各方面的意見和建議。現(xiàn)將聽證會的情況報告如下：

　　一、聽證事由

　　針對《東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01(04-11)圖則調(diào)整》聽取各方利害關(guān)系人的意見和建議。

　　二、聽證會公告情況、舉行的時間、地點(diǎn)

　　1、發(fā)布聽證公告

　　根據(jù)《廣東省重大行政決策聽證規(guī)定》第十六條的規(guī)定，沙田鎮(zhèn)政府于2024年4月22日在東莞市自然資源局網(wǎng)站、東莞市沙田鎮(zhèn)政府門戶網(wǎng)站發(fā)布了《東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01(04-11)圖則調(diào)整的聽證會公告》。

　　2、聽證參加人的產(chǎn)生方式、基本情況

　　本次聽證會采取自愿報名的方式，面向規(guī)劃調(diào)整范圍內(nèi)涉及的利害關(guān)系人、周邊居民等主體公開征集了聽證參加人，并通過《東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01(04-11)圖則》調(diào)整的聽證會公告公布了聽證參加人報名方式時間及要求。截至2024年4月30日，共收到符合條件的聽證申請10份，申請人均為規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人。沙田鎮(zhèn)政府于2024年4月30日在東莞市自然資源局網(wǎng)站、東莞市沙田鎮(zhèn)門戶網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01(04-11)圖則調(diào)整聽證申請情況公告》公布了本次聽證會的參加人申請情況。

　　2.聽證會時間：2024年5月31日下午3:00

　　3.舉辦地點(diǎn)：東莞市沙田鎮(zhèn)服務(wù)大樓四樓會議室

　　三、聽證主持人、陳述人、記錄人、參加人等基本情況

　?。ㄒ唬┞犠C主持人

　　李永生 法學(xué)碩士，中共黨員 ，廣東星旭律師事務(wù)所律師

　?。ǘ┞犠C陳述人

　　陳偉鋒  沙田鎮(zhèn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　袁杰偉  東莞市自然資源局沙田分局

　　盧 藝  沙田鎮(zhèn)教育管理中心

　　夏可貴  沙田鎮(zhèn)工程建設(shè)中心

　　郭耀明  東莞市交通運(yùn)輸局沙田分局

　　葉慶峰  東莞市沙田鎮(zhèn)投資促進(jìn)中心

　　陳靜琨  規(guī)劃管理所  

　　聽證監(jiān)督人：王海  東莞市司法局沙田分局

　　（三）聽證記錄人

　　方卓暉  廣東星旭律師事務(wù)所律師

　　駱鐵琛  廣東星旭律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師

　?。ㄋ模┞犠C參加人

　　黃文兵  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　陳偉林  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　杜浩林  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　梁 坤   規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　曾德志  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　陳燦森  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　王順錫  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　王橋穩(wěn)  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　周卓文  規(guī)劃調(diào)整利害關(guān)系人

　　四、聽證陳述人發(fā)言

　　（一）規(guī)劃調(diào)整背景和具體內(nèi)容介紹

　　沙田鎮(zhèn)南部區(qū)域正在經(jīng)歷的快速城市化、人口增長和產(chǎn)業(yè)升級等多重挑戰(zhàn)。而擬開發(fā)地塊屬于沙田鎮(zhèn)政府的儲備用地，現(xiàn)狀是空地，該地塊四周居住人口較少，如果在此區(qū)域設(shè)置商業(yè)設(shè)施，經(jīng)濟(jì)效益十分低下，容易造成用地的閑置。因此為了達(dá)到合理安排土地用途，提升土地使用效率，促進(jìn)土地資源合理配置的目的，在本次控規(guī)調(diào)整中將擬開發(fā)地塊的用地性質(zhì)從商業(yè)用地調(diào)整為居住用地。本次調(diào)整的具體內(nèi)容包括：

　　1.道路規(guī)劃方面的調(diào)整：（1）在地塊QS0124西側(cè)增加一條東西向城市支路，作為地塊QS0124與東側(cè)臨港路聯(lián)系的連接道路。新增城市支路紅線寬約24米；（2）在臨港路（規(guī)劃四路至規(guī)劃六路）東側(cè)設(shè)置輔道， QS0109和QS0123地塊在臨港路一側(cè)設(shè)置機(jī)動車出入口，方便機(jī)動車輛進(jìn)出，降低新增城市支路的交通承載壓力。

　　2.用地規(guī)劃的調(diào)整：（1）將QS0109地塊的用地性質(zhì)由商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地，同時，根據(jù)新增的城市支路和國土證用地紅線，對QS0109、QS0110、QS0111 三個地塊的界線進(jìn)行了調(diào)整，形成QS0109、QS0110、QS0111、QS0123、QS0124五個地塊；（2）由于在沙田鎮(zhèn)近規(guī)中，QS0107地塊屬于防護(hù)綠地，并且在土規(guī)中涉及一般農(nóng)地和基本農(nóng)田，現(xiàn)狀為水塘，難以開發(fā)利用，因此在本次控規(guī)調(diào)整中將其用地性質(zhì)由R21住宅用地調(diào)整為E2耕地。

　　3.規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整：（1）本次調(diào)整將地塊QS0109和QS0123的容積率調(diào)整為2.5，綠地率調(diào)整為35%，建筑密度調(diào)整為22%，建筑高度調(diào)整為80m。該調(diào)整符合據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）的要求；（2）根據(jù)東莞水鄉(xiāng)特色發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)城鄉(xiāng)風(fēng)貌管理規(guī)定，QS0109和QS0123地塊西側(cè)為獅子洋生活岸線。根據(jù)《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行補(bǔ)充規(guī)定）》等相關(guān)規(guī)范，并參照臨近已建成區(qū)域的退線距離，QS0109和QS0123地塊用地紅線退縮獅子洋生活岸線70米，建筑后退線退縮獅子洋生活岸線100米。

　　4.勘誤：由于原圖則中，QS0111地塊邊線，與其相鄰城市道路的道路紅線存在錯位（詳見圖示），且與其相鄰地塊邊線也存在不重合的情況，因而需要對原控規(guī)中QS0111地塊的地塊線進(jìn)行糾正。圖則糾錯后，QS0111地塊的實(shí)際用地面積減少約10平方米。

　?。ǘ┱{(diào)整的必要性和合理性說明

　　1.適應(yīng)城市化進(jìn)程與人口增長需求：沙田鎮(zhèn)正面臨快速城市化與人口增長，調(diào)整地塊用途為居住用地是為了適應(yīng)這一發(fā)展趨勢，滿足不斷增長的居住需求，提高土地利用效率，避免商業(yè)用地在當(dāng)前階段的低效利用。

　　2.符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域戰(zhàn)略定位要求：調(diào)整符合廣東省第十三次黨代會提出的珠江口東西兩岸融合發(fā)展策略，推動粵港澳大灣區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，通過居住設(shè)施的完善，服務(wù)于打造環(huán)珠江口“黃金內(nèi)灣”的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

　　3.提升區(qū)域形象與城市布局的需要：與臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和智慧島的聯(lián)動，居住區(qū)的優(yōu)化有助于提升整體形象，促進(jìn)高品質(zhì)生活服務(wù)中心和生態(tài)旅游區(qū)的形成，符合沙田鎮(zhèn)南部區(qū)域的整體規(guī)劃方向。

　　（三）調(diào)整的程序及影響評估

　　1.相關(guān)程序及具體影響

　　根據(jù)《東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整管理辦法》第九條之規(guī)定，對于超出第八條范疇的控規(guī)第二類管控內(nèi)容的調(diào)整，屬于為控規(guī)的一般性修改。本次規(guī)劃調(diào)整就是屬于在東莞市國土總體規(guī)劃等上級規(guī)劃框架下的一般性調(diào)整。

　　沙田鎮(zhèn)人民政府在調(diào)整前根據(jù)《東莞市控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整管理辦法》第十三條之規(guī)定向東莞市人民政府和東莞市自然資源管理局提出調(diào)整申請并獲得同意，向所有相關(guān)部門致函征求意見與建議。同時委托了具有資質(zhì)的設(shè)計機(jī)構(gòu)對調(diào)整的必要性及對街坊地塊調(diào)整后的教育設(shè)施、交通布局、醫(yī)療衛(wèi)生等關(guān)鍵公共服務(wù)配套設(shè)施進(jìn)行了全面評估與論證，形成了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C報告，確保規(guī)劃調(diào)整過程的合法合規(guī)。本次規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生的影響，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

　?。?）教育設(shè)施將總體保持平衡：①幼兒園：調(diào)整范圍內(nèi)的規(guī)劃居住總?cè)丝跒?6398人，幼兒園學(xué)位的需求為738個。片區(qū)控規(guī)在QS0110和QS0124地塊各設(shè)置一所18班幼兒園，總計可提供1080個學(xué)位。②小學(xué)、初中、高中：目前沙田鎮(zhèn)正在南部片區(qū)推動實(shí)施“齊沙村城市更新改造項(xiàng)目”，計劃打造成水岸都市休閑體驗(yàn)+智能制造研發(fā)產(chǎn)業(yè)集群為一體的現(xiàn)代新城。該改造項(xiàng)目方案中，計劃對南部片區(qū)教育設(shè)施規(guī)模和布局進(jìn)行調(diào)整，規(guī)劃增加一所九年一貫制學(xué)校（小學(xué)42班、初中30班）、一所小學(xué)（84班）和一所初中（36班）。該更新項(xiàng)目的“沙田鎮(zhèn)齊沙村北部綜合類更新單元劃定方案” 和整體教育平衡方案已上報市自然資源局審批，但審批尚未完成。原控規(guī)規(guī)劃人口64923人，城市更新單元規(guī)劃新增23901人，本次調(diào)整新增178人，總計調(diào)整后規(guī)劃人口達(dá)89002人。經(jīng)核算教育設(shè)施，調(diào)整后小學(xué)學(xué)位數(shù)盈余995個，班數(shù)盈余22班；初中學(xué)位數(shù)盈余2140個，班數(shù)盈余43班；高中學(xué)位數(shù)缺1160個，班數(shù)缺23班。本次調(diào)整后，小學(xué)與初中教育設(shè)施可在南部片區(qū)內(nèi)進(jìn)行解決，高中教育設(shè)施缺口在全市范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)籌平衡。

　?。?）交通系統(tǒng)基本不受影響：通過對交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化設(shè)計，方案調(diào)整后，盡管交通量相比調(diào)整前有所降低，但臨港路、規(guī)劃支路作為項(xiàng)目主要的對外出入通道，承擔(dān)大量居住地塊的出入人流、車流，雙向服務(wù)水平仍為C級。其他道路服務(wù)水平無顯著變化。調(diào)整范圍周邊道路網(wǎng)高峰時段服務(wù)水平在C級及以上，即調(diào)整后各條道路仍能滿足交通服務(wù)水平的要求。

　?。?）醫(yī)療設(shè)施配套增強(qiáng)：片區(qū)內(nèi)擁有一處綜合醫(yī)院用地面積24550㎡，可實(shí)施性較好。同時在南部更新單元中增加配建一處社區(qū)服務(wù)衛(wèi)生站，滿足片區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口的醫(yī)療衛(wèi)生需求。

　?。?）文化設(shè)施：片區(qū)內(nèi)擁有一處社區(qū)文化服務(wù)中心，占地面積12734㎡，建筑面積38202㎡，人均建筑面積0.59㎡/人，符合不低于0.05㎡/人的規(guī)范要求?，F(xiàn)狀為廠房，位于布料市場“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，可實(shí)施性較好。

　　本次調(diào)整中沙田鎮(zhèn)政府已充分論證并規(guī)劃了足夠的教育資源，包括幼兒園、中小學(xué)，以及醫(yī)療設(shè)施的增補(bǔ)，確保教育和醫(yī)療需求得到滿足。交通系統(tǒng)通過增設(shè)道路和優(yōu)化布局，保證了出行便利。同時，調(diào)整中也充分考慮了生態(tài)保護(hù)，確保綠地率和建筑退線距離符合規(guī)定，保護(hù)獅子洋生活岸線，維護(hù)生態(tài)平衡和居住環(huán)境。

　　2.調(diào)整前后具體變化如下：

　?。?）調(diào)整后, 總用地面積減少10㎡（主要原因?yàn)檎{(diào)整前圖則有誤，多計算了綠地面積，以及坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換產(chǎn)生了誤差）。其中，商業(yè)用地減少35437.26㎡，二類居住用地減少33869.16㎡，街頭綠地增加0.5㎡，防護(hù)綠地減少4427.16㎡，水域減少0.2㎡，城市道路用地增加8845.28㎡，耕地增加64898㎡。

　　（2）調(diào)整后，建筑面積減少99662.6㎡。其中，商業(yè)用地建筑面積減少106311.8㎡，二類居住用地建筑面積增加6649.2㎡。

　?。?）調(diào)整后，該區(qū)域的居住人口預(yù)計增加178人。

　　本次規(guī)劃調(diào)整著眼于全面考量沙田鎮(zhèn)南部區(qū)域發(fā)展的長遠(yuǎn)需求，通過科學(xué)合理的規(guī)劃布局，推動經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的和諧共生，在此基礎(chǔ)上提升居民生活品質(zhì)。

　　五、聽證代表所提出的主要意見和質(zhì)詢

　?。ㄒ唬┖Ｔ；▓@海景遮擋問題，聽證代表提出其作為海?；▓@業(yè)主，在購入房產(chǎn)時，考慮到能享受開闊海景視野。但現(xiàn)QS0109地塊從商業(yè)用地（限高35m）調(diào)整為居住用地（限高升至80m），嚴(yán)重遮擋了海景視野，等同于用海景房價格購買了普通景觀住宅。

　?。ǘ┱{(diào)整地塊周邊道路建設(shè)的時間等具體問題，在臨港路（規(guī)劃四路至規(guī)劃六路）東側(cè)設(shè)置輔道，走向是如何設(shè)置的？這條路自哪里開始，可通向哪里？是否會進(jìn)村莊？獅子洋小區(qū)的業(yè)主怎么出去呢？

　?。ㄈ┱{(diào)整區(qū)域周邊商業(yè)配套不足的問題，聽證代表提出周邊居民消費(fèi)不便利，希望政府能盡快在該區(qū)域建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施。

　?。ㄋ模┳≌袌龉┬枋Ш猓犠C代表認(rèn)為當(dāng)前該區(qū)域房地產(chǎn)市場住宅已出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，繼續(xù)增加住宅供應(yīng)不僅加劇市場飽和，也不符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的實(shí)際需求。

　　六、陳述人答辯

　?。ㄒ唬╆P(guān)于海?；▓@海景遮擋問題：后續(xù)實(shí)施設(shè)計方案當(dāng)中一定會充分考慮到當(dāng)前居民的商業(yè)配套、海景體驗(yàn)、生活便利等問題，所以后期建筑設(shè)計也是會去做相應(yīng)的設(shè)計和論證再做推進(jìn)的。在擬開發(fā)地塊動工建設(shè)之前一定會對新增樓盤設(shè)計布局進(jìn)行充分論證，會兼顧考慮現(xiàn)有居民的觀景體驗(yàn)感以及后續(xù)新增樓盤對周邊的影響等多方面去設(shè)計并建設(shè)。

　?。ǘ╆P(guān)于調(diào)整地塊周邊道路建設(shè)的時間等具體問題：目前的道路，涉及一部分占用最新國土空間的部分基本農(nóng)田，所以在道路建設(shè)部分，規(guī)劃將結(jié)合周邊的小區(qū)人流量，把相應(yīng)的用地手續(xù)和空間調(diào)整后，推進(jìn)實(shí)施。擬在臨港路旁邊增設(shè)一條輔道，靠近海邊。原來是沒有這一條路的，

　　因?yàn)榕R港路屬于主干路，直接開口建設(shè)會對附近業(yè)主居民產(chǎn)生交通安全隱患，所以在該路段靠近海邊部分增設(shè)一條輔道，并配置交通管控，方便出行，這條路主要是為了應(yīng)對擬開發(fā)小區(qū)后續(xù)增加的交通流量，是不進(jìn)村的。

　?。ㄈ╆P(guān)于調(diào)整區(qū)域周邊商業(yè)配套不足的問題：商業(yè)部分會從南部片區(qū)整體考慮規(guī)劃，目前該部分的商業(yè)的確是比較欠缺的，所以在該區(qū)域后期發(fā)展中會從整個沙田城市資源的角度去出發(fā)規(guī)劃商業(yè)用地，隨著調(diào)整區(qū)域居住人口的增加，未來商業(yè)需求將吸引更多商業(yè)投資，形成自發(fā)的商業(yè)集聚效應(yīng)。

　　（四）本次調(diào)整以收儲方式重新出讓，所獲得的收益用于沙田鎮(zhèn)城市品質(zhì)提升建設(shè)資金需要，城市品質(zhì)提升有利于進(jìn)一步吸引人口聚集，商業(yè)發(fā)展，而房地產(chǎn)市場住宅供需情況是多方面原因造成的，并不足以類推至該開發(fā)地塊。

　　七、聽證意見采納情況。

　　經(jīng)聽證主持人、聽證陳述人合議，會后經(jīng)鎮(zhèn)政府討論，認(rèn)為在本次聽證會中，參會各代表所提意見均觀點(diǎn)鮮明、內(nèi)容客觀公正。鎮(zhèn)規(guī)劃管理所將認(rèn)真研究聽證代表發(fā)表的意見和建議，對《東莞市沙田鎮(zhèn)南部片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃QS01（04-11）圖則調(diào)整》繼續(xù)進(jìn)行完善。現(xiàn)將意見及采納情況匯總?cè)缦拢?/p>

　?。ㄒ唬┮巡杉{意見情況：

　　1. 關(guān)于周邊商業(yè)配套不足的問題：沙田鎮(zhèn)將加快推進(jìn)南部區(qū)域商業(yè)配套控規(guī)的編制進(jìn)度，助推招商引資及項(xiàng)目落地，盡量改善該區(qū)域商業(yè)不足的問題。

　　2. 關(guān)于周邊區(qū)域的交通問題：沙田鎮(zhèn)將全面梳理片區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)，構(gòu)建沙田鎮(zhèn)外通內(nèi)暢的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，便利南部片區(qū)居民到達(dá)周邊商業(yè)中心。

　?。ǘ┎挥璨杉{的意見及理由：

　　關(guān)于擬開發(fā)地塊用地性質(zhì)調(diào)整對海裕花園海景造成遮擋問題：

　　1. 地理格局考量：海?；▓@與獅子洋并非直接相鄰，其間橫亙著擬開發(fā)地塊QS0109。此區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，即建筑高度從限高40米提升至80米，旨在順應(yīng)城市發(fā)展需求與土地高效利用原則。值得注意的是，即便在調(diào)整前，該區(qū)域亦非無建筑狀態(tài)，其原有建筑同樣會對海景視野產(chǎn)生一定程度的影響。

　　2. 海景房概念界定：“海景房”一詞系由房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造并推廣的營銷術(shù)語，其定義與實(shí)際觀海角度、距離等因素緊密相關(guān)。從政府規(guī)劃層面而言，海景房的認(rèn)定與規(guī)劃政策并無直接關(guān)聯(lián)，規(guī)劃側(cè)重于公共利益、城市功能布局及可持續(xù)發(fā)展。

　　3.視覺效果保護(hù)：沙田鎮(zhèn)政府充分理解海景對于業(yè)主生活質(zhì)量的重要性。在后續(xù)的項(xiàng)目設(shè)計中將秉承以人為本、和諧共生的理念，盡可能采取措施保護(hù)海?；▓@業(yè)主的視覺效果，力求在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中平衡各方利益，營造宜居宜業(yè)的城市環(huán)境。

　　附件：

　　聽證會簽到表.pdf

　　聽證筆錄.pdf

　　沙田鎮(zhèn)人民政府

　　2024年6月7日