東莞市人民政府辦公室關于印發(fā)《東莞市

“三舊”改造補償安置成本核算

暫行指引》的通知

東府辦〔2023〕5號

各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），市府直屬各單位：

　　現(xiàn)將《東莞市“三舊”改造補償安置成本核算暫行指引》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東莞市人民政府辦公室

2023年3月29日    

東莞市“三舊”改造補償安置成本核算

暫行指引

第一章 總則

　　第一條 為進一步深化創(chuàng)新改革，明確“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本，打造“三舊”改造（城市更新）陽光工程，激發(fā)“三舊”改造（城市更新）生機活力，助力項目提速、提質(zhì)、增效，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號）《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）等規(guī)定，結合本市實際，制定本指引。

　　第二條 本指引遵循政府引導、市場參與、尊重歷史、公平清晰的理念與原則，按照“基礎補償+增值共享”的思路，設定全市統(tǒng)一、公開透明、簡明易行、科學合理的補償安置成本核算標準。

　　第三條 本指引適用于全市“三舊”改造（城市更新）區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本核算，具體包括全市采用政府主導模式和公開招引實施主體模式實施的“三舊”改造（城市更新）項目。本指引不適用于國有土地上房屋征收與補償，國有土地上房屋征收按照《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號）和《東莞市國有土地上房屋征收與補償辦法》（東府〔2022〕41號）執(zhí)行。本指引是全市“三舊”改造（城市更新）補償安置指導標準，各鎮(zhèn)街（園區(qū)）應結合本指引和工作實際制定屬地具體補償安置標準。

　　第四條 啟動“三舊”改造（城市更新）項目時應當明確項目補償安置時間界限，原則上自各鎮(zhèn)街（園區(qū)）項目改造啟動公告發(fā)布之日起，項目范圍內(nèi)未經(jīng)批準實施的新建、擴建、改建和改變用途等不當行為增加的補償安置費用、補償安置項目，均不納入補償安置成本核算范圍。

　　第五條 由具備資質(zhì)的第三方測繪機構對項目拆除范圍內(nèi)土地、建（構）筑物的權屬類型、區(qū)位、用途、結構、面積等情況開展測繪和權籍調(diào)查，經(jīng)技術審查單位審查確認后，確定補償安置范圍。

　　第六條 補償安置成本核算內(nèi)容主要包括：（一）土地補償；（二）建筑物主體補償；（三）房屋裝飾裝修補償；（四）構筑物、附屬物補償；（五）搬遷費補償；（六）臨時安置費（非住宅類物業(yè)的物業(yè)置換包含臨時安置費）；（七）停產(chǎn)停業(yè)損失；（八）獎勵等。

第二章 非住宅類物業(yè)改造核算標準

　　第七條 非住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結合模式，改造用途可分為工業(yè)、商服和住宅。

　　第八條 非住宅類物業(yè)改造為工業(yè)用途的，土地和地上建筑物分別核算，土地按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換，置換物業(yè)性質(zhì)為可分割轉讓的產(chǎn)業(yè)用房。地上建筑物按照本條規(guī)定采取貨幣核算。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算。具體按照以下標準核算：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)置換比例

　　以權籍調(diào)查確認的土地面積為基數(shù)，規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積不低于70%的，結合置換物業(yè)建安成本，按照一定比例核定置換物業(yè)的建筑面積（詳見下表）。規(guī)劃凈用地面積占拆除范圍面積低于70%的，可按照一定比例適當降低置換物業(yè)的建筑面積。

　?。ǘ┙ㄖ锖怂銟藴?/p>

　　“三舊”改造（城市更新）項目的建筑物實際補償應根據(jù)上述核算標準，結合建筑物年限、結構、現(xiàn)狀等因素，設定項目建筑折扣率。

　　第九條 非住宅類物業(yè)改造為商服、住宅用途的，土地和地上建筑物整體核算，按照本條規(guī)定采取物業(yè)置換，其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條采取貨幣核算。

　　（一）對于國有出讓的商服用地，結合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照權籍調(diào)查確認的建筑面積，置換不超過同等建筑面積的商業(yè)用房。

　?。ǘ┏龂谐鲎尩纳谭玫赝猓溆辔飿I(yè)置換比例按照以下標準確定：國有出讓建設用地按照權籍調(diào)查確認的土地面積置換1:0.4比例商品住宅；集體建設用地按照權籍調(diào)查確認的土地面積置換1:0.5比例商品住宅。

　　第十條 以不重復補償為原則，構筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定核算費用?；蛘呔C合考慮評估規(guī)范、同類型安置案例等因素，明確各類構筑物及附屬物核算費用。

　　第十一條 生產(chǎn)經(jīng)營設施、設備等由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定搬遷補助費用。不能搬遷或者拆除后無法恢復使用的，按照評估和評估督導后確定的重置成新價核算成本。

　　第十二條 有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋），且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，以權籍調(diào)查確認的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算；或者根據(jù)稅務部門出具的納稅情況等證明，按照補償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　第十三條 涉及集體土地流轉、以租代售、股權合作等歷史情況，由集體經(jīng)濟組織結合歷史協(xié)議約定和相關法律法規(guī)，經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決，在整體補償安置中包干處理。

第三章 住宅類物業(yè)改造核算標準

　　第十四條 住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補償相結合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構筑物和附屬物、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。

　　第十五條 集體土地及地上住宅房屋采取整體核算，以權籍調(diào)查確認的面積為基數(shù)，按照以下比例核定置換物業(yè)的建筑面積：

　?。ㄒ唬τ谌〉眉w土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）已建房屋按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

　　（二）未取得集體土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換1:0.5比例商品住宅和不超過1:0.5比例保障性商品住宅。項目不具備保障性商品住宅置換條件的，四層以下（含本數(shù)）不超過600平方米的已建房屋，按照權籍調(diào)查確認的建筑面積置換不超過1:0.75比例商品住宅。

　?。ㄈ┥鲜鑫飿I(yè)置換比例為整體核算標準，各項目根據(jù)實際情況制定具體物業(yè)置換方案。經(jīng)權籍調(diào)查確認的私人住宅用地，地上已建房屋建筑面積小于私人住宅用地面積的，置換物業(yè)建筑面積可按不超過私人住宅用地面積核定。經(jīng)權籍調(diào)查確認的空宅基地，置換物業(yè)建筑面積不超過具體物業(yè)置換方案確定的私人住宅用地首層置換比例的三分之二。

　?。ㄋ模嘁嫒擞卸嘧谧≌玫?，對未取得集體土地使用證、不動產(chǎn)權證或其他有效權屬證明的私人住宅用地，按照各宗用地獨立計算并累加總置換面積，權益人累計置換商品住宅和保障性商品住宅總面積超出600平方米，或者置換商品住宅總面積超出450平方米的部分，只作貨幣補償，不作物業(yè)置換。

　　（五）經(jīng)權籍調(diào)查確認的庭院地，按照3000元/平方米進行補償安置成本核算。不符合物業(yè)置換的住宅房屋建筑面積，按照主體結構類型給予補償安置，核算標準為框架結構3000元/平方米，磚混結構2500元/平方米，夾層（層高≥2.2米）1500元/平方米，夾層（層高＜2.2米）1000元/平方米。建筑物主體結構類型不在上述核算標準范圍內(nèi)的，可委托具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定核算費用。

　?。┦讓訛樯虡I(yè)用途，有合法經(jīng)營手續(xù)且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，根據(jù)實際情況，另對首層建筑面積按照不超過2000元/平方米的標準進行補償安置成本核算。

　　第十六條 對于國有劃撥私人住宅用地及地上住宅房屋，參照取得集體土地使用證或不動產(chǎn)權證的集體性質(zhì)私人住宅用地及地上住宅房屋的標準進行核算。對于國有出讓土地上住宅房屋，結合現(xiàn)狀建筑物的具體情況，按照不超過原建筑面積置換同等性質(zhì)的物業(yè)。

　　第十七條 建筑物室內(nèi)裝修裝飾，住宅、綜合樓、商業(yè)鋪面裝修最高核算標準不超過1000元/平方米，具體核算費用由鎮(zhèn)街（園區(qū)）結合建筑物年限、現(xiàn)狀等因素設定，附屬及簡易建筑不作裝修補償。

　　第十八條 以不重復補償為原則，構筑物及附屬物由具備資質(zhì)的第三方評估機構進行評估，經(jīng)評估督導后確定核算費用。或者綜合考慮評估規(guī)范、同類型安置案例等因素，明確各類構筑物及附屬物核算費用。

　　第十九條 集體土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每棟2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每棟3萬元核算搬遷費。國有土地上住宅房屋建筑面積100平方米以下（含本數(shù)）的，按照每戶（棟）2萬元核算搬遷費；建筑面積100平方米以上的，按照每戶（棟）3萬元核算搬遷費。鎮(zhèn)街（園區(qū)）也可根據(jù)同類型安置案例明確搬遷費核算標準。

　　第二十條 實行物業(yè)置換的房屋，以所獲得的置換物業(yè)面積為基數(shù)，按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金標準支付臨時安置費。臨時安置費自原址房屋交付之日起，發(fā)放至置換物業(yè)面積交付之日后3個月止。

　　第二十一條 實行物業(yè)置換的房屋，權益人需置換車位的，應通過置換物業(yè)面積進行車位置換，置換物業(yè)面積100平方米以下（含本數(shù)）的，以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權車位。置換物業(yè)面積100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置換最多1個產(chǎn)權車位。

　　第二十二條 有合法經(jīng)營手續(xù)的經(jīng)營性場所（含經(jīng)營性場地和房屋），且相關生產(chǎn)經(jīng)營活動存續(xù)的，以實際經(jīng)營部分的建筑面積為核算基數(shù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按照該鎮(zhèn)街（園區(qū)）同類型房屋市場租金進行核算，停產(chǎn)停業(yè)期限按照6個月計算；或者根據(jù)稅務部門出具的納稅情況等證明，按照補償安置方案發(fā)布前1年內(nèi)企業(yè)實際月平均稅后利潤核算不超過6個月的停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　第二十三條 權益人屬于低保戶，或者經(jīng)認定存在其他特殊情形生活困難的，根據(jù)實際情況給予合理保障。

　　第二十四條 對于按照要求完成簽約、搬遷、移交等程序的私人住宅用地權益人，可給予以下獎勵：

　?。ㄒ唬┗刭彧剟睿核饺俗≌玫厣弦呀ǚ课萁ㄖ訑?shù)超過三層（不含三層）的，允許權益人以優(yōu)惠價格購買本項目范圍內(nèi)的辦公用房，購買面積不得超過權益人私人住宅用地第四層建筑面積，且不大于150平方米。

　?。ǘ┴泿弄剟睿航Y合具體時間節(jié)點設置差異化獎勵，整體獎勵核算成本不超過上述私人住宅類物業(yè)（不含舊村改造集體物業(yè)）補償安置成本核算費用總額3%。涉及物業(yè)補償部分，按照補償物業(yè)的區(qū)片樓面價與建安成本之和進行成本核算。

　　第二十五條 涉及舊村莊改造的，除權籍調(diào)查確認的工業(yè)用地、住宅用地及地上住宅房屋外，屬于集體經(jīng)濟組織的集體土地和地上建筑物，采取整體核算方式，按照權籍調(diào)查確認的集體土地面積1:0.5比例和地上建筑物面積1:1比例兩者的平均值核定置換物業(yè)的建筑面積，置換物業(yè)性質(zhì)為商業(yè)用房。其他地上構筑物和附屬物、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本指引第十條至第十二條規(guī)定采取貨幣核算。

第四章 其他

　　第二十六條 不同用途物業(yè)之間確需轉換的，以等價值為原則進行轉換。貨幣與置換物業(yè)間確需轉換的，綜合考慮開發(fā)成本、開發(fā)周期、轉換時間節(jié)點等因素進行轉換。

　　第二十七條 不可預見費按照成本核算費用總額5%計算，主要用于在補償安置過程中實際發(fā)生但又未納入上述核算成本部分的費用。涉及物業(yè)補償部分，按照補償物業(yè)的區(qū)片樓面價與建安成本之和進行成本核算。

　　第二十八條 各“三舊”改造（城市更新）項目對照上述核算標準，確定項目整體補償安置核算成本。涉及兩種及以上情形混合的，先分類核算補償安置成本，再將各分類補償安置成本相加計算總額，作為整體補償安置核算成本。

　　涉及本指引未明確的其他情形的，根據(jù)法律法規(guī)及相關規(guī)定，參照本指引確定核算標準。

　　第二十九條 除存量項目外，其余項目均按照本指引核算區(qū)片容積率和區(qū)片地價計收補償安置成本。

第五章 附則

　　第三十條 本指引由東莞市自然資源局負責解釋。

　　第三十一條 權益人：是指歷經(jīng)不動產(chǎn)權益核查和確認程序，確認享有項目拆除范圍內(nèi)不動產(chǎn)權益的自然人、法人或其他組織。

　　集體建設用地補償安置：指集體建設用地轉征為國有建設用地的補償安置。

　　置換物業(yè)性質(zhì)：上述置換物業(yè)屬于市場化商品房概念范疇。

　　重置成新價：指用價值時點的建筑材料和建筑技術，按照價值時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的正常價格。

　　保障性商品住宅：指在“三舊”改造（城市更新）項目中配建、由政府實施統(tǒng)一管理、面向符合規(guī)定條件的對象供應、限定使用和處分權利的保障性住房。保障性商品住宅在我市商品住房限售期內(nèi)，不得以任何形式轉讓，限制轉讓時間屆滿后可以向符合條件的對象轉讓。

　　開發(fā)成本：綜合考慮地價、建安成本等成本因素核算確定。

　　存量項目：根據(jù)《關于加快項目動工建設有序推進“三舊”改造工作的通知》（東自然資〔2022〕377號）及相關補充通知或經(jīng)市政府同意明確的存量項目。

　　日期指代：本指引所稱“日”，除明確為“工作日”外，均指“自然日”。

　　第三十二條 本指引自2023年5月1日起施行，有效期至2026年4月30日。