為保證我街道城市更新工作的順利開(kāi)展，規(guī)范城市更新政府統(tǒng)籌項(xiàng)目或者政府授權(quán)村集體經(jīng)濟(jì)組織（僅限集體用地為主導(dǎo)的更新單元）公開(kāi)招引前期服務(wù)商的相關(guān)工作，莞城規(guī)劃所會(huì)同城市更新辦草擬了《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），現(xiàn)就相關(guān)事宜解讀如下：

一、《指引》出臺(tái)背景和意義

為深入學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記重要講話精神，奮力實(shí)現(xiàn)“四個(gè)走在全國(guó)前列”要求，我市今年出臺(tái)了一系列改革優(yōu)化城市更新政策機(jī)制，全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)。為建立公平透明的城市更新公開(kāi)市場(chǎng)，規(guī)范和指導(dǎo)我街道城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商招引工作的順利開(kāi)展，莞城規(guī)劃所會(huì)同城市更新辦草擬了《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）》，助推莞城街道城市更新品質(zhì)提升。

二、起草依據(jù)

根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見(jiàn)>的通知》(東府 [2018]102號(hào) )、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》(東府辦[2019]29號(hào) )、《關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單元單元?jiǎng)澏ǚ桨妇幹坪蛯彶楣ぷ髦敢ㄔ囆校档耐ㄖ?東自然資[2019]144號(hào))、《東莞人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村(社區(qū))集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法〉的通知》（東府 [2018]40號(hào))及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。

三、指引框架

本操作指引總共分為六部分，具體為：

第一章總則。闡述制定適用范圍及開(kāi)展方式，明確前期服務(wù)商招引工作責(zé)任部門(mén)及工作內(nèi)容，并明確公共設(shè)施落實(shí)及前期服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題。

第二章項(xiàng)目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求。主要針對(duì)前期服務(wù)商的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)及服務(wù)時(shí)間等提出要求，以滿足城市更新前期工作需求。?

第三章街道辦事處公開(kāi)采購(gòu)前期服務(wù)商的工作流程。明確由莞城街道以政府采購(gòu)方式招引前期服務(wù)商的招引方案主要內(nèi)容及審批程序。

第四章集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商的工作流程。明確由莞城街道委托集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商的招引方案主要內(nèi)容及審批程序。

第五章對(duì)前期服務(wù)商的考核工作。明確對(duì)已招引服務(wù)商的考核主要節(jié)點(diǎn)、后續(xù)整改要求及懲罰措施。

第六章附則。表明政策執(zhí)行框架及有效期。

四、重要內(nèi)容解讀

（一）前期服務(wù)商的工作內(nèi)容。包括6項(xiàng)主要工作：

（1）編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福焊聠卧秶?、拆除范圍；更新單元的更新方向、?guī)劃用途；更新單元總建筑規(guī)模和各類(lèi)用途建筑規(guī)模的上限值；公共設(shè)施類(lèi)型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

（2）核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益：依據(jù)城市更新權(quán)籍調(diào)查相關(guān)辦法核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括集體土地所有權(quán)人、依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人、土地、房屋實(shí)際使用人，并根據(jù)歷史用地協(xié)議，由集體經(jīng)濟(jì)組織或街道辦事處按規(guī)定確認(rèn)。

（3）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿：征詢更新單元拆除范圍內(nèi)全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的更新意愿，并取得權(quán)益土地面積合計(jì)占比和人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人書(shū)面同意的意見(jiàn)。同意的事項(xiàng)至少包括：同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。

（4）擬定拆遷補(bǔ)償方案：組織擬定對(duì)街道下屬企事業(yè)單位、集體經(jīng)濟(jì)組織和宅基地及地上房屋權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案。街道辦事處可以根據(jù)實(shí)際需要，組織擬訂對(duì)其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購(gòu)主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)。

（5）確定政府（集體）綜合收益：政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)確定。街道辦事處根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、拆遷補(bǔ)償方案和本操作規(guī)范第六章的規(guī)定確定政府（集體）綜合收益起始價(jià)。

（6）編報(bào)掛牌招商方案：掛牌招商方案連同拆遷補(bǔ)償方案、起始價(jià)評(píng)估結(jié)果經(jīng)街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會(huì)議審議同意后報(bào)市自然資源部門(mén)，市自然資源部門(mén)會(huì)同市相關(guān)職能部門(mén)審查后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。

（7）其他前期需完成的相關(guān)工作。拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)是否納入前期服務(wù)商范圍，根據(jù)各個(gè)更新單元實(shí)際情況確定。

（二）前期服務(wù)商的資質(zhì)參考要求。為了保證企業(yè)具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)更新單元項(xiàng)目順利實(shí)施，報(bào)名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報(bào)名。具體要求可參考以下條件：

（1）企業(yè)對(duì)省、市“三舊”改造政策具有一定的認(rèn)知、理解與執(zhí)行的熟悉程度；

（2）企業(yè)資信情況、注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

（3）企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)（包括但不限于具有成功的整村改造經(jīng)驗(yàn)或產(chǎn)城融合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或具有與更新單元拆除及開(kāi)發(fā)規(guī)模相匹配的城市更新開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)）；

（4）企業(yè)參與報(bào)名時(shí)，須提交服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書(shū)，注明工作服務(wù)事項(xiàng)及時(shí)間節(jié)點(diǎn)；

（5）服務(wù)時(shí)間一般為2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年；

（6）納入信用中國(guó)失信黑名單的企業(yè)不得報(bào)名參與前期服務(wù)商招引工作。

（三）招引前期服務(wù)商費(fèi)用問(wèn)題。通過(guò)政府采購(gòu)或集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引前期服務(wù)商的，可以通過(guò)預(yù)詢價(jià)方式確定前期服務(wù)商費(fèi)用價(jià)格或底價(jià)。前期服務(wù)商費(fèi)用按照"誰(shuí)委托、誰(shuí)支付"的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)、結(jié)算方式等內(nèi)容。

前期服務(wù)商在服務(wù)期間產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用全部由服務(wù)商先行墊支，墊付的費(fèi)用，按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)列入項(xiàng)目單一主體掛牌招商時(shí)政府土地出讓收益或集體分配的貨幣收益中。確認(rèn)改造主體后，莞城街道辦事處或集體經(jīng)濟(jì)組織在收到相關(guān)收益后10 個(gè)工作日內(nèi)一次性無(wú)息支付前期服務(wù)商墊付的費(fèi)用。

如項(xiàng)目未能成功推進(jìn)（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)反復(fù)以及掛牌招商出現(xiàn)反復(fù)流拍，而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法推進(jìn)等），前期服務(wù)費(fèi)用由委托人自行承擔(dān)。

（四）前期服務(wù)商招引流程。以政府采購(gòu)方式招引的，按照莞城街道辦事處相關(guān)采購(gòu)政策執(zhí)行；委托集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)招引服務(wù)商的，按以下程序申報(bào)，完成后按規(guī)定簽訂前期服務(wù)商《服務(wù)協(xié)議》，具體程序?yàn)椋?/p>

（1）提出申請(qǐng)。提出申請(qǐng)階段由集體經(jīng)濟(jì)組織上報(bào)城市更新辦、規(guī)劃所、農(nóng)資辦初審，初審?fù)ㄟ^(guò)后由城市更新辦牽頭征求城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員意見(jiàn)，經(jīng)討論同意并修改相關(guān)意見(jiàn)后上報(bào)街道辦事處進(jìn)行審批。

（2）進(jìn)行民主決策。經(jīng)街道辦事處同意對(duì)更新單元進(jìn)行改造的，集體經(jīng)濟(jì)組織將公開(kāi)選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，按省、市集體資產(chǎn)管理辦法、集體經(jīng)濟(jì)組織章程召開(kāi)股東代表大會(huì)或戶代表大會(huì)表決，表決過(guò)程由農(nóng)資辦派人到場(chǎng)監(jiān)督。各集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立項(xiàng)目改造工作小組，保證專人專職跟進(jìn)相關(guān)改造事項(xiàng)。

（3）編制公開(kāi)采購(gòu)招引方案。集體經(jīng)濟(jì)組織參照政府公開(kāi)采購(gòu)招引方案要求，編制公開(kāi)招引方案，報(bào)城市更新辦進(jìn)行受理，城市更新辦牽頭征求城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員意見(jiàn)，各成員從可行、合規(guī)、合理性等方面對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)的招引方案進(jìn)行討論并形成初步審查意見(jiàn)。

（4）報(bào)批公開(kāi)招引方案。集體經(jīng)濟(jì)組織將該方案及初步審查意見(jiàn)，上報(bào)街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會(huì)議審議，500畝及以上的更新單元另行上報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

（5）發(fā)布招引公告，接受報(bào)名。集體經(jīng)濟(jì)組織在通過(guò)莞城街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會(huì)議或經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)組織完成前期服務(wù)商招引工作。集體經(jīng)濟(jì)組織就招引前期服務(wù)商有關(guān)事宜發(fā)布招引公告，招引公告同時(shí)在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門(mén)戶網(wǎng)站、《東莞日?qǐng)?bào)》、村（社區(qū)） 公告欄等發(fā)布，公告時(shí)間不少于 15 個(gè)自然日。

（6）召開(kāi)股東大會(huì)或股東代表會(huì)議集體決議選定前期服務(wù)商。該條分別對(duì)企業(yè)報(bào)名不同情況設(shè)定不同的選取方法，按照集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)相關(guān)流程實(shí)施。農(nóng)資辦需派員列席集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)或股東代表會(huì)議，做好錄影錄像。

（7）公示集體決議結(jié)果。集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門(mén)戶網(wǎng)站、村（社區(qū)）公告欄公示不少于 5 個(gè)自然日。

（8）簽訂服務(wù)協(xié)議。公示無(wú)異議，集體經(jīng)濟(jì)組織和中標(biāo)企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議需經(jīng)由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢社區(qū)(村)法律顧問(wèn)或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)后，呈送莞城司法分局作司法審查，簽訂后報(bào)城市更新辦備案。莞城街道辦事處、農(nóng)資辦按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同管理對(duì)服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。

五、服務(wù)期限及政策期限。

（一）前期服務(wù)商服務(wù)協(xié)議有效期一般是2年，涉及舊村改造的可延長(zhǎng)至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)重新表決、審批后可按規(guī)定延長(zhǎng)期限。

（二）本指引自發(fā)布之日起試行，有效期兩年，由莞城城市更新辦負(fù)責(zé)解釋。

《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）》