石碣鎮(zhèn)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目公開招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》的通知

各村（社區(qū)）委會(huì)，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目公開招引前期服務(wù)商操作指引（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

石碣鎮(zhèn)黨政綜合辦公室

2021年2月10日

點(diǎn)擊查看政策文件（政策解讀）：關(guān)于《石碣鎮(zhèn)城市更新單元單一主體掛牌招商項(xiàng)目公開招引前期服務(wù)商工作指引（試行）》的政策解讀

石碣鎮(zhèn)城市更新單一主體掛牌招商項(xiàng)目

公開招引前期服務(wù)商操作指引

（試行）

為規(guī)范和指導(dǎo)我鎮(zhèn)公開選定更新單元前期服務(wù)商工作，在城市更新改造過程中規(guī)范有序?qū)嵤﹩我恢黧w掛牌招商，根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》（東府〔2018〕102號(hào)）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號(hào)）和《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法〉的通知》（東府〔2020〕14號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，制定本操作指引。

第一章 總則

第一條 堅(jiān)持“公平公正、依法公開、集體決議”的原則選定前期服務(wù)商。

第二條本操作指引適用于我鎮(zhèn)范圍內(nèi)公開選定前期服務(wù)商開展相應(yīng)前期工作的更新單元。更新單元用地需符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃及其他相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃。單元用地范圍須滿足城市更新單元?jiǎng)澏ň幹浦敢嚓P(guān)要求，單元內(nèi)拆除重建區(qū)已納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫或符合入庫條件。

第三條 推進(jìn)更新單元前期工作可選擇以下方式開展：

（一）鎮(zhèn)政府自行實(shí)施。由鎮(zhèn)政府指定部門或單位牽頭落實(shí)前期工作；

（二）委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實(shí)施。受托企業(yè)可自行實(shí)施或參照政府采購程序與相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

（三）通過政府采購服務(wù)方式委托前期服務(wù)商實(shí)施。通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作；

（四）授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商實(shí)施。拆除重建范圍內(nèi)主要為集體土地的更新單元,鎮(zhèn)政府確定更新單元范圍后，可授權(quán)土地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商開展前期工作。集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)自身?xiàng)l件可選擇自行組織完成或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助完成招引工作。更新單元內(nèi)集體土地涉及兩個(gè)或兩個(gè)以上集體經(jīng)濟(jì)組織的，由各集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商后聯(lián)合申請公開選取前期服務(wù)商。

第四條 本操作指引所稱前期工作內(nèi)容包括：

（一）編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨福?/span>

（二）核查和確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿；

（四）擬定拆遷補(bǔ)償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報(bào)掛牌招商方案等。

第五條 本操作指引印發(fā)實(shí)施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商需統(tǒng)一納入鎮(zhèn)政府監(jiān)管，實(shí)行層級(jí)備案。

第六條申請啟動(dòng)公開選取前期服務(wù)商的主體須為集體股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，集體股份經(jīng)濟(jì)合作社申請需報(bào)請集體股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社同意后，由集體股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與集體股份經(jīng)濟(jì)合作社共同提出申請。

第二章前期服務(wù)商資格要求

第七條 供應(yīng)商參加政府采購活動(dòng)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；

（二）具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；

（三）具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；

（四）有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；

（五）參加政府采購活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動(dòng)中沒有重大違法記錄；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

采購人可以根據(jù)采購項(xiàng)目的特殊要求，規(guī)定供應(yīng)商的特定條件，但不得以不合理的條件對供應(yīng)商實(shí)行差別待遇或者歧視待遇。兩個(gè)或以上法人或者其他組織可以組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)供應(yīng)商的身份共同參加政府采購。以聯(lián)合體形式進(jìn)行政府采購的，參加聯(lián)合體的供應(yīng)商均應(yīng)當(dāng)具備上述條件，并應(yīng)當(dāng)向采購人提交聯(lián)合協(xié)議，載明聯(lián)合體各方承擔(dān)的工作和義務(wù)。聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)共同與采購人簽訂采購合同，就采購合同約定的事項(xiàng)對采購人承擔(dān)連帶責(zé)任。

第八條 集體經(jīng)濟(jì)組織以民主決策程序公開招引前期服務(wù)商，除滿足上述第七條要求外可根據(jù)項(xiàng)目的具體情況考慮以下方面：

（一）報(bào)名單位對省、市城市更新政策的了解、掌握與運(yùn)用的熟悉程度；

（二）報(bào)名單位的資質(zhì)等級(jí)、資信情況；

（三）報(bào)名單位注冊資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力；

（四）報(bào)名單位的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)項(xiàng)目數(shù)量或項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；

（五）明確是否允許聯(lián)合體報(bào)名、以及聯(lián)合體參與方式中相應(yīng)資質(zhì)的選取標(biāo)準(zhǔn)；

（六）納入人民法院失信黑名單的企業(yè)不得報(bào)名。

集體經(jīng)濟(jì)組織可以根據(jù)具體項(xiàng)目的特殊要求，規(guī)定相應(yīng)的特殊條件，但不得設(shè)置不合理的要求實(shí)行差別待遇。

第九條服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決、鎮(zhèn)人民政府或市人民政府審批后可延期。鎮(zhèn)人民政府、集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同對服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。

第十條除政府主導(dǎo)項(xiàng)目外，同一服務(wù)商（含以聯(lián)合體報(bào)名的所有參與單位及項(xiàng)目公司的所有股東企業(yè)）在石碣鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)開展前期服務(wù)商相關(guān)事項(xiàng)的項(xiàng)目不得超過3宗（已完成前期服務(wù)工作的項(xiàng)目不計(jì)）。

第三章 選定前期服務(wù)商操作流程

第十一條為保證改造工作的合理性和可行性，我鎮(zhèn)范圍內(nèi)擬啟動(dòng)公開選定前期服務(wù)商的更新單元，須由所屬集體經(jīng)濟(jì)組織向石碣鎮(zhèn)城市更新中心提交改造申請。符合改造條件的城市更新項(xiàng)目，由鎮(zhèn)城市更新中心根據(jù)更新單元范圍內(nèi)的權(quán)屬情況，擬定更新單元范圍、更新改造模式及前期服務(wù)商的選取方式。

第十二條通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作，具體操作流程與方式按照政府采購相關(guān)規(guī)定實(shí)施。鎮(zhèn)政府通過公開招標(biāo)方式采購前期服務(wù)的，主要流程如下：

（一）集體經(jīng)濟(jì)組織完成集體決議

（二）鎮(zhèn)城市更新中心編制招引材料

鎮(zhèn)城市更新中心收集整理招引方案所需材料，編制公開采購前期服務(wù)商的招商公告，內(nèi)容應(yīng)包括：

1．采購方案；

2．更新單元相關(guān)圖紙；

3．服務(wù)協(xié)議；

4．對有意向參與招引前期服務(wù)商的企業(yè)資信要求（包括但不限于注冊資本、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)信用、服務(wù)計(jì)劃書等）；

5．其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。

（三）報(bào)批公開采購的招引方案

由鎮(zhèn)城市更新中心將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組進(jìn)行受理。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，充分征求鎮(zhèn)相關(guān)部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進(jìn)行研究，出具紙質(zhì)意見回復(fù)。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組審核通過后形成會(huì)議紀(jì)要，并上報(bào)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)

班子聯(lián)席會(huì)議審議。

（四）實(shí)施公開采購

該方案經(jīng)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議通過后，按政府采購的相關(guān)程序進(jìn)行公開采購。

（五）簽訂服務(wù)協(xié)議

由鎮(zhèn)政府或委托部門與中標(biāo)企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》。

第十三條委托鎮(zhèn)下屬企業(yè)實(shí)施，受托企業(yè)可自行實(shí)施或參照政府采購方式公開選定相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作。受托企業(yè)選擇參照政府采購方式明確合作方共同推進(jìn)前期工作的，參照政府采購相關(guān)規(guī)定推進(jìn)實(shí)施。

第十四條 鎮(zhèn)政府授權(quán)集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商的，由集體經(jīng)濟(jì)組織落實(shí)相關(guān)工作。大致包括以下步驟：

（一）組織編制公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）

經(jīng)城市更新中心復(fù)函同意啟動(dòng)工作后，集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)相關(guān)要求組織編制招引方案（含服務(wù)協(xié)議），具體材料包括招引公告、服務(wù)協(xié)議、相關(guān)圖紙等。

（二）招引方案審查

集體經(jīng)濟(jì)組織將招引方案提交鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組進(jìn)行審查。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，充分征求鎮(zhèn)相關(guān)部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進(jìn)行研究，出具紙質(zhì)意見回復(fù)。鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組審核通過后形成會(huì)議紀(jì)要并回復(fù)審查意見。

（三）組織集體決議與民主程序?qū)彶?/span>

招引方案經(jīng)鎮(zhèn)城市更新評(píng)審小組審核通過后，集體經(jīng)濟(jì)組織按集體資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定及組織章程對招引方案進(jìn)行民主表決，表決通過后在村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開欄公示不少于5日。

公示期滿后，集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定將民主表決資料、公示及其他相關(guān)材料等上報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局進(jìn)行民主程序?qū)彶椤?/span>

（四）報(bào)批公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）

集體決議材料經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審核通過后，由集體經(jīng)濟(jì)組織將招引方案（含服務(wù)協(xié)議）等上報(bào)鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審批；500畝及以上的更新單元報(bào)市人民政府審批。

（五）發(fā)布招引公告并接受報(bào)名

公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）經(jīng)鎮(zhèn)政府或市人民政府批準(zhǔn)后，由集體經(jīng)濟(jì)組織向鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局提出交易申請。

申請資料包括：

1．依規(guī)定由鎮(zhèn)政府或市人民政府批準(zhǔn)公開招引方案的批復(fù)文件；

2．?dāng)M定的公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）；

3．依權(quán)限由集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會(huì)或股東代表會(huì)議表決通過公開招引方案（含服務(wù)協(xié)議）的表決情況記錄表；

4．按集體經(jīng)濟(jì)組織重大事項(xiàng)審查制度規(guī)定提交的其他材料。

鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局對申請材料的完整性、真實(shí)性審查無異議后，按規(guī)定受理交易項(xiàng)目、與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂集體資產(chǎn)交易平臺(tái)交易委托協(xié)議、并將交易項(xiàng)目的交易公告在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)及鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)公開發(fā)布，集體經(jīng)濟(jì)組織同時(shí)應(yīng)在《東莞日報(bào)》及村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開欄發(fā)布交易公告。從交易公告發(fā)布之日起至報(bào)名截止日不得少于15日。

公告發(fā)布后，鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)按照招引公告中明確的報(bào)名時(shí)間與方式接受意向人的咨詢與報(bào)名，并審查報(bào)名人資格。關(guān)于交易流程、報(bào)名資格的咨詢，鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)直接答復(fù)咨詢?nèi)耍魂P(guān)于交易項(xiàng)目其他內(nèi)容的咨詢，鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易平臺(tái)可商集體經(jīng)濟(jì)組織后答復(fù)咨詢?nèi)恕?/span>

（六）集體決議

報(bào)名時(shí)間截止后5個(gè)工作日內(nèi)，集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體

資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定對通過報(bào)名資格審查的企業(yè)進(jìn)行民主決策：只有一家符合條件的企業(yè)報(bào)名，經(jīng)集體民主決策確認(rèn)其為前期服務(wù)商；有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報(bào)名，若一家企業(yè)取得三分之二股東代表票數(shù)或二分之一戶代表票數(shù)的，則確認(rèn)其為前期服務(wù)商；否則，選取投票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進(jìn)行再次投票，再次表決投票數(shù)較多的企業(yè)確認(rèn)為前期服務(wù)商。

鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局安排工作人員列席集體經(jīng)濟(jì)組織民主決策會(huì)議，集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)助做好錄音錄像。

（七）集體決議結(jié)果公示與審查

集體經(jīng)濟(jì)組織將集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、鎮(zhèn)政務(wù)信息網(wǎng)、村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開欄進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5日。

集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定將集體決議材料、公示及相關(guān)證明材料等上報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審查，由農(nóng)林水務(wù)局出具審查意見。

（八）簽訂服務(wù)協(xié)議

草擬的服務(wù)協(xié)議須由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢村（社區(qū)）法律顧問或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)意見后，呈送石碣司法分局審查。如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的，需做好鑒證或公證，并報(bào)農(nóng)林水務(wù)局審查。

公示期間無異議或異議處理完畢并經(jīng)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局審查通過后，集體經(jīng)濟(jì)組織可與經(jīng)表決確認(rèn)入選的單位簽訂服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議有效期一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決、鎮(zhèn)政府或市人民政府審批后可延期。農(nóng)林水務(wù)局按照集體經(jīng)濟(jì)組織重大經(jīng)濟(jì)合同對服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實(shí)施監(jiān)管。

（九）協(xié)議備案與結(jié)果公告

服務(wù)協(xié)議須同時(shí)上報(bào)農(nóng)林水務(wù)局、城市更新中心備案。集體經(jīng)濟(jì)組織需將雙方簽訂的服務(wù)協(xié)議在村（社區(qū)）財(cái)務(wù)公開欄等進(jìn)行公告。

第四章 前期服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算

第十五條 通過政府采購或集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引前期服務(wù)商，可以采用預(yù)詢價(jià)方式確定前期服務(wù)費(fèi)用或底價(jià)。

第十六條 前期服務(wù)費(fèi)用按照“誰委托，誰支付”的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)算時(shí)點(diǎn)與結(jié)算方式等內(nèi)容。

第十七條 通過政府采購服務(wù)方式委托前期服務(wù)商的，采購或招標(biāo)中需明確采購金額、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)時(shí)間期限，并在協(xié)議中明確結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。前期工作所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用（包含政府及相關(guān)部門作為委托、采購或招標(biāo)主體委托第三方開展的工作費(fèi)用）全部由前期服務(wù)商墊支，經(jīng)鎮(zhèn)財(cái)政分局核定后（提供合同、協(xié)議、發(fā)票等相關(guān)資料），按規(guī)定相應(yīng)列入項(xiàng)目單一主體掛牌招商時(shí)政府土地出讓收益的貨幣收益中，確認(rèn)改造主體后，鎮(zhèn)政府收到相關(guān)收益后15個(gè)工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務(wù)商墊付的費(fèi)用。

第十八條通過集體經(jīng)濟(jì)組織以民主決策程序公開招引前期服務(wù)商的，集體經(jīng)濟(jì)組織支付前期服務(wù)商費(fèi)用需經(jīng)民主決策后上報(bào)鎮(zhèn)政府進(jìn)行重大事項(xiàng)審查。前期服務(wù)商在服務(wù)期間產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用全部由服務(wù)商先行墊支（包含政府及相關(guān)部門、集體經(jīng)濟(jì)作為委托、采購或招標(biāo)主體委托第三方開展的工作費(fèi)用），經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織表決并報(bào)鎮(zhèn)農(nóng)林水務(wù)局進(jìn)行重大事項(xiàng)審查后，按規(guī)定相應(yīng)列入項(xiàng)目單一主體掛牌招商時(shí)集體分配的貨幣收益中。確認(rèn)改造主體后，集體經(jīng)濟(jì)組織在收到相關(guān)收益后15個(gè)工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務(wù)商墊付的費(fèi)用。集體經(jīng)濟(jì)組織在前期工作階段提前開展拆遷補(bǔ)償工作，可由服務(wù)商墊付補(bǔ)償資金，但拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體簽訂，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人確認(rèn)為該集體經(jīng)濟(jì)組織。

第十九條若項(xiàng)目成功推向單一主體掛牌招商但收購主體在限期內(nèi)未能完成收購而終止掛牌的或單元擱置的，由鎮(zhèn)政府按程序申請扣除不高于保證金的10%用于支付前期服務(wù)費(fèi)用（若不足以支付的，超出部分應(yīng)由前期服務(wù)商自行承擔(dān)），具體扣除比例視具體情況在單一主體招商掛牌方案、公告文件和交易須知中明確約定。

第二十條 如項(xiàng)目未能成功推進(jìn)（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)多次改動(dòng)以及掛牌招商出現(xiàn)多次流拍，而導(dǎo)致項(xiàng)目無法推進(jìn)等），前期服務(wù)費(fèi)用由前期服務(wù)商自行承擔(dān)。

第二十一條 更新單元內(nèi)涉及的國有建設(shè)用地，前期工作相關(guān)費(fèi)用由該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人按土地面積或其他可單獨(dú)核算的基數(shù)占比分?jǐn)偂?/span>

第五章 實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求

第二十二條編報(bào)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?。協(xié)助政府完成地塊的更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?，公開招引具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方單位進(jìn)行編制，并按照市自然資源局有關(guān)工作指引和程序推進(jìn)，更新單元面積原則上不小于150畝，不超過500畝，可以由多個(gè)更新單元合并形成一個(gè)大型改造片區(qū)，片區(qū)面積原則上不超過1500畝。

單元?jiǎng)澏ǚ桨钢饕獌?nèi)容包括：

（一）更新單元范圍、拆除范圍；

（二）更新單元的更新方向、規(guī)劃用途；

（三）更新單元總建筑規(guī)模和各類用途建筑規(guī)模的上限值；

（四）公共設(shè)施類型、用地規(guī)模、建設(shè)主體、移交方式及其他要求。

第二十三條核查和確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益核查工作時(shí)，需由有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果須經(jīng)鎮(zhèn)自然資源分局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心審核并加蓋公章，具體按照市相關(guān)政策要求執(zhí)行。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人包括以下三類：

（一）第一類：集體土地所有權(quán)人，即集體經(jīng)濟(jì)組織；

（二）第二類：依法登記的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；

（三）第三類：土地、房屋實(shí)際使用人，即未依法登記但憑歷史用地、轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際使用土地、房屋的個(gè)人或單位。經(jīng)調(diào)查，屬于上述第一類、第二類的須經(jīng)自然資源分局審核確認(rèn)，第三類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人屬于與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂歷史用地協(xié)議的，由集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定確認(rèn)；屬于與鎮(zhèn)人民政府或其下屬企事業(yè)單位簽訂歷史用地協(xié)議的，由鎮(zhèn)人民政

府按規(guī)定確認(rèn)。

第二十四條征詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿。在開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿征詢工作時(shí)，應(yīng)對更新單元拆除范圍內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人進(jìn)行意愿征詢，并取得其權(quán)益土地面積合計(jì)占比和權(quán)益人數(shù)合計(jì)占比均達(dá)90%以上的書面同意的意見。同意的事項(xiàng)至少包括：

（一）同意其所有或?qū)嶋H使用的土地、房屋納入更新范圍；

（二）同意按照單一主體掛牌招商的相關(guān)政策實(shí)施更新改造。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為集體經(jīng)濟(jì)組織的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織按照組織章程召開股東大會(huì)或股東代表會(huì)議對更新意愿進(jìn)行集體決議。涉及集體資產(chǎn)物業(yè)更新處置、集體土地征收為國有土地的（包括完善歷史征地手續(xù)、申請轉(zhuǎn)為國有土地），集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)同時(shí)或在鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議掛牌招商方案前，按照組織章程召開股東大會(huì)或股東代表會(huì)議進(jìn)行集體決議。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人為鎮(zhèn)政府或其下屬企事業(yè)單位的，鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子聯(lián)席會(huì)議審議同意單一主體掛牌招商方案即視為同意本條第一款的事項(xiàng)。

第二十五條 擬定拆遷補(bǔ)償方案。在擬定拆遷補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)廣泛聽取和尊重改造范圍內(nèi)權(quán)益人意見，擬定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并取得該部分權(quán)益人的人數(shù)80%以上書面同意。

集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償應(yīng)以物業(yè)補(bǔ)償為主，物業(yè)補(bǔ)償占比原則上不低于60%。集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償條件納入拆遷補(bǔ)償方案，作為其擁有的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的補(bǔ)償，并列入掛牌底價(jià)。

鎮(zhèn)人民政府下屬企事業(yè)單位的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值按照現(xiàn)狀條件下的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)與新規(guī)劃條件下土地使用權(quán)市場評(píng)估價(jià)中的較高者計(jì)入掛牌底價(jià)，收購主體無需另行提出要約收購。

其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人補(bǔ)償可以根據(jù)實(shí)際需要，由集體經(jīng)濟(jì)組織擬定對其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人的拆遷補(bǔ)償方案，作為收購主體與其他權(quán)益人協(xié)商的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十六條確定政府（集體）綜合收益。政府（集體）綜合收益包括實(shí)物性收益和地價(jià)款，實(shí)物性收益在掛牌招商公告中約定，地價(jià)款通過網(wǎng)上競價(jià)確定。

實(shí)物性收益包含：

（一）單元?jiǎng)澏ǚ桨柑岢龅恼疅o償取得的公共設(shè)施用

地、成交方建設(shè)并無償移交政府的公共設(shè)施、成交方承擔(dān)的綜合整治工程及其他由成交方貢獻(xiàn)的用地、用房；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)補(bǔ)償。

地價(jià)款包含：

（一）政府的土地出讓收益；

（二）拆遷補(bǔ)償方案明確的集體經(jīng)濟(jì)組織的貨幣補(bǔ)償。

“工改商”、“工改居”的，除政府無償取得的公共設(shè)施用地外，政府收益占政府（集體）綜合收益起始價(jià)的比例不得低于40％，相關(guān)實(shí)物性收益價(jià)值按照《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》的要求計(jì)算。

前期服務(wù)商根據(jù)更新單元?jiǎng)澏ǚ桨?、拆遷補(bǔ)償方案以及市城市更新政策相關(guān)計(jì)算要求,通過鎮(zhèn)政府委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估出地價(jià)款起始價(jià)，連同單一主體掛牌招商方案一并上報(bào)鎮(zhèn)黨政班子聯(lián)席會(huì)議集體決策確定。

第二十七條 編報(bào)掛牌招商方案。掛牌招商方案主要內(nèi)容包括：

（一）更新單元概況，包括面積、位置、四至、周邊的主要設(shè)施（如道路交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共服務(wù)等）；

（二）更新單元現(xiàn)狀，包括場地使用歷史沿革和土壤污染、現(xiàn)狀土地和建筑使用、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益確認(rèn)等情況；

（三）更新單元?jiǎng)澏?，包括更新單元范圍、拆除范圍、綜合整治范圍、規(guī)劃用途、建筑規(guī)模、公共設(shè)施建設(shè)要求等；

（四）掛牌招商條件，包括報(bào)名資格要求、政府（集體）綜合收益起始價(jià)、保證金繳納要求、公開要約收購期限、地價(jià)款支付要求、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間要求（如拆遷、開工、竣工時(shí)

間要求）、成交方的其他責(zé)任等；

（五）掛牌招商的可行性分析，如分析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益人意愿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益分散程度、宅基地及地上房屋權(quán)益人補(bǔ)償訴求、潛在意向參與主體等情況。

第六章 部門職責(zé)

第二十八條 自然資源分局負(fù)責(zé)單元內(nèi)對應(yīng)地塊土地利用總體規(guī)劃與土地利用現(xiàn)狀地類、用地面積與用地權(quán)屬的核查。

財(cái)政分局負(fù)責(zé)政府采購監(jiān)督管理，依法履行對政府采購活動(dòng)的監(jiān)督管理職責(zé)。

農(nóng)林水務(wù)局負(fù)責(zé)集體經(jīng)濟(jì)組織公開招引服務(wù)商的監(jiān)督管理，并按照集體資產(chǎn)管理規(guī)定對集體經(jīng)濟(jì)組織集體決議與公示材料等進(jìn)行審查；負(fù)責(zé)受理交易項(xiàng)目，與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂平臺(tái)交易協(xié)議，公開發(fā)布交易公告；接受意向人的咨詢和報(bào)名；審核報(bào)名資格；發(fā)布選定服務(wù)商的確認(rèn)結(jié)果；接受服務(wù)協(xié)議備案。

城市更新中心負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織、管理、完善石碣鎮(zhèn)城市更新單元招引前期服務(wù)商的工作；負(fù)責(zé)受理集體經(jīng)濟(jì)組織上報(bào)的請示與招引方案等材料并組織審查，指導(dǎo)集體經(jīng)濟(jì)組織按要求修改完善相關(guān)材料并上報(bào)鎮(zhèn)政府審議；協(xié)助完成單元城市更新政策與要求的技術(shù)校核；接受服務(wù)協(xié)議備案。

規(guī)劃管理所負(fù)責(zé)完成單元城市更新規(guī)劃技術(shù)指導(dǎo)與校核工作。

第七章 附則

第二十九條本操作指引未盡事宜按照《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進(jìn)城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號(hào)）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》與《東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)交易辦法》（東府辦〔2020〕14號(hào)）等相關(guān)政策執(zhí)行。

第三十條本操作指引日后若與上級(jí)新出的政策文件產(chǎn)生沖突或出現(xiàn)不一致的地方，按新出的政策要求實(shí)施，并由鎮(zhèn)城市更新中心會(huì)同農(nóng)林水務(wù)局負(fù)責(zé)解釋與組織修訂。

第三十一條 本操作指引自印發(fā)之日起實(shí)施，試行三年。

鎮(zhèn)政府規(guī)范性文件編號(hào)：碣府規(guī)2021001號(hào)