為貫徹落實我市城市更新政策，規(guī)范和指導(dǎo)我街道城市更新項目的順利開展，理順單一主體掛牌招商前期工作流程，根據(jù)《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見>的通知》(東府〔2018〕102號)、《東莞市人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）>的通知》(東府辦〔2019〕29號)、《關(guān)于印發(fā)〈東莞市城市更新單元單元劃定方案編制和審查工作指引（試行）〉的通知》(東自然資〔2019〕144號)、《東莞人民政府關(guān)于印發(fā)〈東莞市農(nóng)村(社區(qū))集體資產(chǎn)管理實施辦法〉的通知》（東府〔2018〕40號)及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。

第一章  總則

第一條  有以下改造情形，且在開展前期工作階段，需要引入前期服務(wù)商的，適于本操作指引。

（一）更新單元需引入市場主體對集體土地或國有土地上舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房進行改造；

（二）更新單元范圍內(nèi)集體土地、國有土地混合，需引入市場主體實行整體改造；

（三）莞城街道內(nèi)單片城市更新單元面積原則上不得少于50畝，經(jīng)論證確有改造必要且滿足改造條件的，經(jīng)街道辦事處同意后方可實施；政府主導(dǎo)改造、“工改工”、公益性改造及其他市政府特別批準的更新單元不受面積限制。

第二條 莞城街道辦事處可選擇以下方式開展前期工作：

（一）莞城街道辦事處自行實施；

（二）莞城街道辦事處委托街道下屬企業(yè)實施，受委托企業(yè)可參照政府采購程序與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)合作開展前期工作；

（三）莞城街道辦事處通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展前期工作；

（四）拆除重建范圍主要為集體土地的更新單元，莞城街道辦事處確定更新單元范圍后，可授權(quán)土地所屬的集體經(jīng)濟組織（含經(jīng)聯(lián)社、合作社）通過民主決策程序公開招引服務(wù)商開展前期工作。

第三條 莞城街道辦事處通過政府采購方式或委托集體經(jīng)濟通過民主決策程序公開招引前期服務(wù)商的，由我街道城市更新辦牽頭，會同自然資源分局、規(guī)劃所負責(zé)對城市更新單一主體掛牌招商進行指導(dǎo)，農(nóng)資辦、住建局、城市綜合執(zhí)法分局、拆遷辦、財政分局、宣教文體局、交通分局、衛(wèi)計局、房管所、土地儲備中心、招投標服務(wù)所、司法分局、生態(tài)環(huán)境分局、黨政辦、法制辦、各社區(qū)等部門單位根據(jù)各自職能協(xié)助開展前期服務(wù)商的招引工作。

第四條 前期服務(wù)商需完成的前期工作包括:

（一）編報更新單元劃定方案；

（二）核查和確認不動產(chǎn)權(quán)益；

（三）征詢不動產(chǎn)權(quán)益人意愿；

（四）擬定拆遷補償方案；

（五）確定政府（集體）綜合收益；

（六）編報掛牌招商方案。

以上六項工作具體內(nèi)容及要求，以《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》(東府辦〔2019〕29號）為準。視各個項目的具體情況，改造范圍內(nèi)標圖建庫、土地房地產(chǎn)評估、地塊包裝、規(guī)劃調(diào)整(含規(guī)劃編制)、完善歷史用地手續(xù)、國土空間規(guī)劃(含土規(guī)、地類、三調(diào)用地調(diào)整)、用地指標規(guī)模申請、拆遷補償、土地平整等前期工作，可根據(jù)委托方需要納入前期服務(wù)商服務(wù)范圍內(nèi)。地塊包裝、規(guī)劃調(diào)整、國土空間規(guī)劃、用地指標等重要環(huán)節(jié)以政府發(fā)展方向為主導(dǎo)，由街道相關(guān)職能部門配合做好相關(guān)工作，并將成果征求街道相關(guān)部門意見并報街道城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議（或城建小組會議）審核，審核通過后上報領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議。

在更新單元劃定階段，須優(yōu)先落實專項規(guī)劃中更新單元捆綁的公共設(shè)施，包括教育設(shè)施、文化設(shè)施、體育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、福利設(shè)施、公用設(shè)施及道路交通設(shè)施。根據(jù)莞城發(fā)展定位，更新方向為居住、商業(yè)用途的及以舊村改造為主的（即舊村用地面積占拆除范圍面積的比例不少于80%）更新單元，用地貢獻比例須符合省、市政策要求，需貢獻的集中用地比例不低于拆除范圍的15%。其他更新方向的、多種類型混合改造的、按控規(guī)實施的其他更新單元，用地貢獻按市相關(guān)規(guī)定落實。

因?qū)嶋H開發(fā)需求對“單元劃分”的界線進一步細分調(diào)整的，先啟動的更新單元應(yīng)落實單元劃分中的主要公共設(shè)施。單元范圍內(nèi)無公共設(shè)施落實要求的，考慮捆綁單元周邊的設(shè)施或預(yù)留設(shè)施備用地，提高規(guī)劃設(shè)施可實施性。涉及居住的項目，優(yōu)先捆綁落實小學(xué)、初中、社區(qū)中心等為居住人口服務(wù)的設(shè)施。多個更新單元同步實施的，可根據(jù)實際情況由莞城街道辦事處統(tǒng)籌安排設(shè)施用地。

第五條 通過政府采購或集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的，可以通過預(yù)詢價方式確定前期服務(wù)商費用價格或底價。前期服務(wù)商費用按照“誰委托、誰支付”的原則處理，委托雙方在服務(wù)協(xié)議中明確結(jié)算標準、結(jié)算時點、結(jié)算方式等內(nèi)容。

（一）通過政府采購公開招引前期服務(wù)商的，采購或招標中需明確采購金額、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)時間期限，并在協(xié)議中明確結(jié)算標準，前期工作所產(chǎn)生的各項費用（包含街道及相關(guān)部門作為委托、采購或招標主體委托第三方開展的工作費用）全部由前期服務(wù)商墊支，經(jīng)莞城財政分局核定后（提供合同、協(xié)議、發(fā)票等相關(guān)資料），按規(guī)定相應(yīng)列入項目單一主體掛牌招商時政府土地出讓收益的貨幣收益中，確認改造主體后，莞城街道辦事處在收到相關(guān)收益后15個工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務(wù)商墊付的費用。

（二）集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的，相關(guān)費用需經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決并報街道進行重大事項審查。前期服務(wù)商在服務(wù)期間產(chǎn)生的各項費用全部由服務(wù)商先行墊支（包含街道及相關(guān)部門、集體經(jīng)濟作為委托、采購或招標主體委托第三方開展的工作費用），經(jīng)集體經(jīng)濟組織表決并報街道進行重大事項審查后，按規(guī)定相應(yīng)列入項目單一主體掛牌招商時集體分配的貨幣收益中。確認改造主體后，集體經(jīng)濟組織在收到相關(guān)收益后15個工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務(wù)商墊付的費用。集體經(jīng)濟組織在前期工作階段提前開展拆遷補償工作，可由服務(wù)商墊付補償資金，但拆遷補償協(xié)議應(yīng)以集體經(jīng)濟組織為主體簽訂，不動產(chǎn)權(quán)益人確認為該集體經(jīng)濟組織。

（三）如項目未能成功推進（包括但不限于拆賠方案出現(xiàn)反復(fù)以及掛牌招商出現(xiàn)反復(fù)流拍，而導(dǎo)致項目無法推進等），前期服務(wù)費用由委托人自行承擔(dān)。

第六條 本指引實施之日起，集體經(jīng)濟組織公開選取前期服務(wù)商需統(tǒng)一納入街道辦事處監(jiān)管，實行層級備案。除經(jīng)批準簽訂項目前期服務(wù)協(xié)議外，集體經(jīng)濟組織不得自行與開發(fā)商直接簽訂項目“意向協(xié)議”、“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”等合同，需按本規(guī)定選取前期服務(wù)商并完成前期工作后，按程序通過市公共資源平臺以公開方式選擇改造主體。

第二章 項目前期服務(wù)商準入要求

第七條 改造項目須符合省、市“三舊”改造的基本條件，必須按照“公平、公開、公正”的原則招引前期服務(wù)商。報名企業(yè)應(yīng)為具有法人資格的企業(yè)，兩家及以上具有法人資格的企業(yè)可組成聯(lián)合體報名。具體要求可參考以下內(nèi)容：

（一）企業(yè)對省、市“三舊”改造政策具有一定的認知、理解與執(zhí)行的熟悉程度；

（二）企業(yè)資信情況、注冊資本、開發(fā)資質(zhì)；

（三）企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗（包括但不限于具有成功的整村改造經(jīng)驗或產(chǎn)城融合項目的開發(fā)經(jīng)驗，或具有與更新單元拆除及開發(fā)規(guī)模相匹配的城市更新開發(fā)經(jīng)驗）；

（四）企業(yè)參與報名時，須提交服務(wù)事項計劃書，注明工作服務(wù)事項及時間節(jié)點；

（五）服務(wù)時間一般為2年，涉及舊村改造的可延長至3年；

（六）納入信用中國失信黑名單的企業(yè)不得報名參與前期服務(wù)商招引工作。

第三章 街道辦事處公開采購前期服務(wù)商的工作流程

第八條 街道辦事處通過政府采購服務(wù)方式委托相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或綜合性開發(fā)企業(yè)作為服務(wù)商開展項目的前期工作，按照以下程序?qū)嵤?/p>

（一）編制公開采購招引方案。由城市更新辦收集資料并編制公開采購前期服務(wù)商的招商方案，內(nèi)容應(yīng)包括：

1.采購方案，招引企業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標準要求、明確資金來源、費用結(jié)算標準、結(jié)算時點、結(jié)算方式等相關(guān)內(nèi)容；

2.更新單元相關(guān)圖紙，明確單元改造范圍；

3.擬簽訂服務(wù)協(xié)議；

4.對有意向參與招引前期服務(wù)商的準入要求及評分標準；

5.其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。

城市更新辦根據(jù)招引方案規(guī)定的內(nèi)容整理綜合材料后，充分征求街道相關(guān)部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進行研究，出具紙質(zhì)意見回復(fù)。城市更新辦根據(jù)征求意見情況上報城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員審核，并形成會議紀要。

（二）報批公開招引方案。城市更新辦將通過工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過的招引方案上報街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議；更新單元面積超過500畝的，待街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議通過后上報市人民政府審批。

（三）實施公開采購。該方案及相關(guān)資料經(jīng)街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議通過后或經(jīng)市人民政府審批通過后，形成正式的招引方案，由城市更新辦牽頭，招投標服務(wù)所協(xié)助按程序做好公開采購，財政分局做好監(jiān)督工作。

（四）簽訂服務(wù)協(xié)議。由街道辦事處與中標企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》。

第四章&ensp; 集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的工作流程

第九條&ensp; 集體經(jīng)濟組織通過民主決策程序公開招引服務(wù)商，申請主體需為經(jīng)聯(lián)社或經(jīng)濟合作社，按照以下程序?qū)嵤?/p>

（一）提出申請。集體經(jīng)濟組織就改造單元范圍、改造單元基本情況、改造需求等請示資料，報城市更新辦、規(guī)劃所、自然資源分局、農(nóng)資辦初審，初審?fù)ㄟ^后由城市更新辦牽頭，充分征求街道相關(guān)部門意見，各單位需從可行、合規(guī)、合理性等方面進行研究，出具紙質(zhì)意見回復(fù)。城市更新辦根據(jù)征求意見情況上報城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員審核，并形成會議紀要，審核通過后上報街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議。

（二）進行民主決策。經(jīng)街道辦事處同意對更新單元進行改造的，集體經(jīng)濟組織將公開選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，按省、市集體資產(chǎn)管理辦法、集體經(jīng)濟組織章程召開股東代表大會或戶代表大會表決，表決過程由農(nóng)資辦派人到場監(jiān)督。各集體經(jīng)濟組織應(yīng)成立項目改造工作小組，保證專人專職跟進相關(guān)改造事項。

（三）編制公開采購招引方案。集體經(jīng)濟組織參照政府公開采購招引方案要求，編制公開招引方案，招引方案及資料應(yīng)包括：

1.招引方案；招引方案應(yīng)根據(jù)本操作規(guī)范明確服務(wù)商的具體工作內(nèi)容、費用結(jié)算標準、結(jié)算時點、結(jié)算方式，服務(wù)年限等；

2.民主決策資料；

3.擬簽訂服務(wù)協(xié)議；

4.更新單元的相關(guān)圖紙，明確更新單元改造范圍；

5.擬招引前期服務(wù)商的企業(yè)資信要求（包括但不限于注冊資本、服務(wù)經(jīng)驗、企業(yè)信用、服務(wù)計劃書等）；不得設(shè)定與完成前期工作關(guān)聯(lián)不大的報名要求。

6.重大經(jīng)濟事項審查資料；

7.其它與前期服務(wù)商相關(guān)的資料。

以上資料提交城市更新辦進行受理，由城市更新辦牽頭召開城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，審核通過后形成會議紀要。

（四）報批公開招引方案。城市更新辦將經(jīng)審核通過的招引方案、審查意見、會議紀要等相關(guān)資料，上報街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議審議，500畝及以上的更新單元另行上報市人民政府批準。

（五）發(fā)布招引公告，接受報名。集體經(jīng)濟組織在通過莞城街道領(lǐng)導(dǎo)班子成員會議或經(jīng)市人民政府批準后，應(yīng)在3個月內(nèi)組織完成前期服務(wù)商招引工作。集體經(jīng)濟組織就招引前期服務(wù)商有關(guān)事宜發(fā)布招引公告，招引公告同時在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門戶網(wǎng)站、《東莞日報》、村（社區(qū)）公告欄等發(fā)布，公告時間不少于15個自然日。報名受理點為集體經(jīng)濟組織指定辦公室。報名時間截止后5個工作日內(nèi)，由農(nóng)資辦、城市更新辦、社區(qū)會同集體經(jīng)濟組織共同審查有關(guān)報名單位資格，由集體經(jīng)濟組織將審查結(jié)果3個工作日內(nèi)回復(fù)相關(guān)報名單位。

（六）召開股東大會或股東代表會議集體決議選定前期服務(wù)商。若只有一家符合條件的企業(yè)報名，經(jīng)股東大會或股東代表會議表決后可以直接確認其為前期服務(wù)商；若有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報名，集體經(jīng)濟組織就報名企業(yè)的服務(wù)事項計劃書提交股東代表審閱，并在報名截止之日起10個工作日內(nèi)，召開股東大會或股東代表會議進行表決。第一輪表決，若產(chǎn)生了超過三分之二股東或股東代表投票數(shù)的企業(yè)，則其確認為前期服務(wù)商，若未有超過三分之二的情況出現(xiàn)，則選取投票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進行第二輪表決，第二輪表決投票數(shù)較多的企業(yè)確認為前期服務(wù)商。農(nóng)資辦需派員列席集體經(jīng)濟組織股東大會或股東代表會議，做好錄影錄像。

（七）公示集體決議結(jié)果。集體決議結(jié)果在東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理網(wǎng)、莞城街道辦事處門戶網(wǎng)站、村（社區(qū)）公告欄公示不少于5個自然日。

（八）簽訂服務(wù)協(xié)議。公示無異議，集體經(jīng)濟組織和中標企業(yè)簽訂《服務(wù)協(xié)議》，該協(xié)議需經(jīng)由集體經(jīng)濟組織征詢社區(qū)(村)法律顧問或法律服務(wù)機構(gòu)意見后，呈送莞城司法分局作司法審查，簽訂后報城市更新辦備案。莞城街道辦事處、農(nóng)資辦按照集體經(jīng)濟組織重大經(jīng)濟合同管理對服務(wù)協(xié)議的擬定、簽署實施監(jiān)管。服務(wù)協(xié)議有效期一般是2年，涉及舊村改造的可延長至3年，情況復(fù)雜的，經(jīng)重新表決、審批后可按規(guī)定延長期限。

第五章 對前期服務(wù)商的考核工作

第十條 城市更新辦應(yīng)會同規(guī)劃所、財政分局、農(nóng)資辦、集體經(jīng)濟組織對前期服務(wù)商服務(wù)期間工作進行考核:

(一)服務(wù)商自確認成為項目前期服務(wù)商之日起一年內(nèi)，不得參與同一社區(qū)內(nèi)其他項目前期服務(wù)商的競選(含聯(lián)合體方式);同一服務(wù)商(含聯(lián)合體方式)在莞城街道轄區(qū)范圍內(nèi)同時開展前期服務(wù)商相關(guān)事項的項目不得超過3宗(已完成前期服務(wù)工作的項目不計)。

(二)服務(wù)商每季度應(yīng)向城市更新辦報送服務(wù)項目的工作進度，城市更新辦按照服務(wù)商上交的計劃書的內(nèi)容節(jié)點進行跟蹤和督促。

(三)城市更新辦制定相關(guān)前期服務(wù)商的年度考核辦法，對考核不及格的前期服務(wù)商進行通報，并要求前期服務(wù)商在限時3個月內(nèi)按計劃書的內(nèi)容節(jié)點進行整改，如逾期尚未整改到位的，則視為前期服務(wù)商未能按協(xié)議履行義務(wù)，停止執(zhí)行相關(guān)服務(wù)協(xié)議，且5年內(nèi)不允許該企業(yè)參與莞城街道前期服務(wù)商招商事宜。

第六章 附則

第十一條 本指引未盡之處參照市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，與市今后出臺有關(guān)前期服務(wù)商的政策文件有所沖突或不一致的地方，以市的有關(guān)政策規(guī)定為準。

第十二條 本指引自發(fā)布之日起試行，有效期兩年，由城市更新辦負責(zé)解釋。

《莞城街道城市更新單一主體掛牌招商項目選取前期服務(wù)商工作 操作指引（試行）》（政策解讀）